📦 Les nouveaux hubs logistiques : vers des parcs multi-activités plus résilients et rentables
Face à l’évolution des flux commerciaux, à la pression foncière et aux exigences environnementales, une nouvelle génération de parcs logistiques émerge : les hubs multi-activités. Ces ensembles immobiliers associent entrepôts, activités industrielles légères, espaces de services et parfois même zones de coworking. En France comme en Espagne, cette évolution reconfigure les logiques d’investissement et les attentes des utilisateurs.
🔁 Pourquoi cette mutation ?
Le marché de la logistique est en tension :
- Pénurie de foncier logistique dans les zones attractives (Île-de-France, Catalogne, région PACA…),
- Multiplication des usages : e-commerce, reverse logistics, logistique urbaine, stockage temporaire…
- Volonté des entreprises de centraliser leurs opérations sur un même site.
Cette pression favorise la création de sites flexibles, évolutifs, intégrant plusieurs fonctions et capables de servir à la fois des logisticiens, des industriels, des PME et des entreprises de services.
🏗️ Composants d’un hub logistique nouvelle génération
| Éléments intégrés | Objectif opérationnel |
|---|---|
| Entrepôts logistiques | Stockage longue ou courte durée |
| Bâtiments d’activité | Fabrication légère, montage, assemblage |
| Espaces tertiaires | Bureaux, coworking, showrooms |
| Zones de services | Restauration, bornes électriques, maintenance |
| Espaces verts et voiries optimisées | Bien-être des employés, RSE |
Exemple : Le parc «Green Parc Sud» dans les Bouches-du-Rhône regroupe 3 entrepôts, 2 bâtiments mixtes, et une zone services (crèche + foodcourt), sur 60 000 m².
📈 Atouts pour les investisseurs (SCPI, OPCI, SOCIMI)
- Mutualisation des risques : plusieurs locataires de secteurs différents
- Amélioration du taux d’occupation et réduction du taux de vacance
- Rendement attractif : 6,5 à 7,2 % brut visé dans les zones dynamiques espagnoles (Valence, Saragosse, Madrid périphérie)
- Potentiel de valorisation supérieur à un entrepôt classique : +10 à 15 % sur le long terme
🧮 Données marché 2024-2025
- En France, les surfaces mixtes représentent 23 % des demandes placées en logistique en 2024 (source : CBRE)
- En Espagne, plus de 420 000 m² de projets hybrides sont en cours de développement, principalement autour de Madrid et Barcelone (source : Savills)
⚖️ Risques & précautions
- Complexité des permis (ERP, ICPE, stationnements partagés…)
- Cohabitation d’activités nécessitant des réglementations distinctes
- Modèle de gestion plus exigeant (multi-baux, services mutualisés)
🧠 À retenir
- Le hub multi-activités est un modèle d’avenir, plus robuste, plus ESG-compatible et adapté à la diversification.
- Pour les investisseurs, c’est l’occasion d’optimiser leur portefeuille, d’améliorer la mutualisation du risque et de répondre aux attentes des utilisateurs.
- En France comme en Espagne, ce format prend une ampleur croissante, notamment dans les zones à haute pression foncière.
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