🏗️ Entrepôts « build-to-suit » : la logistique sur-mesure, levier d’investissement hautement ciblé

🏗️ Entrepôts « build-to-suit » : la logistique sur-mesure, levier d’investissement hautement ciblé

À mesure que les entreprises cherchent à adapter leur supply chain à des besoins toujours plus spécifiques, le modèle du build-to-suit (BTS) s’impose comme une solution stratégique. En France comme en Espagne, ce type de développement offre aux utilisateurs un bâtiment parfaitement adapté… et aux investisseurs une sécurité locative renforcée.

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🧱 Qu’est-ce qu’un entrepôt build-to-suit ?

Un entrepôt BTS est conçu et construit spécifiquement pour un utilisateur identifié, selon ses contraintes logistiques, techniques, ou réglementaires. Il peut s’agir :

• d’un centre de distribution régional pour une enseigne GMS,
• d’un hub e-commerce avec automatisation intégrée,
• d’une plateforme multi-température pour l’agroalimentaire,
• ou encore d’un site de production logistique intégré.

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🧮 Les avantages pour l’utilisateur final

• Optimisation fonctionnelle (circulation, flux, capacité de stockage)
• Efficacité énergétique et conformité ESG
• Flexibilité contractuelle sur 9–12 ans fermes
• Réduction du TCO (Total Cost of Ownership) à long terme

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📈 Pourquoi les investisseurs institutionnels s’y intéressent

Avantage	Impact
Bail long ferme (9 à 15 ans)	Sécurité des cash-flows
Rendement stable	5,25 à 6,5 % selon emplacement et risque
Valorisation patrimoniale	Actif récent, performant, certifié ESG
Attractivité locative	Bâtiment unique, difficile à dupliquer

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🇪🇸 Focus Espagne : un marché en pleine structuration

• Murcie – Valence – Saragosse : fortes croissances des BTS pour agro et logistique
• Madrid – Barcelone : saturation des fonciers pousse à construire sur-mesure
• Nombreux projets portés par des SCPI françaises ou des SOCIMI locales, avec appui de promoteurs comme P3, Montepino, ou Panattoni

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🧱 Étude de cas – BTS à Saragosse (PlaZa)

• Utilisateur : grande chaîne de distribution espagnole
• Surface : 24 000 m² (dont 3 000 m² de froid)
• Bail : 12 ans fermes
• Rentabilité brute : 6,2 %
• Certification : BREEAM Very Good
• Financement par un OPCI français avec mandat long terme

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⚠️ Risques à maîtriser

• Non-reversibilité en cas de départ du locataire
• Risque promoteur si livraison non conforme
• Marché secondaire plus étroit à la revente

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🧠 À retenir

Le modèle build-to-suit représente :

• une opportunité stratégique d’investissement sécurisé,
• un avantage compétitif pour les utilisateurs exigeants,
• et une approche moderne de la logistique adaptée aux enjeux ESG et opérationnels.