⚓ Logistique portuaire : pourquoi les entrepôts en zone portuaire deviennent des actifs premium
Avec l’intensification des flux internationaux et la nécessité de sécuriser les chaînes d’approvisionnement, les entrepôts logistiques en zone portuaire gagnent une place stratégique dans les portefeuilles immobiliers. En Espagne comme en France, ces actifs situés à proximité immédiate des terminaux maritimes offrent une combinaison rare : accessibilité, rapidité, et résilience.
🌍 Pourquoi le portuaire attire de plus en plus ?
- 90 % du commerce mondial transite par voie maritime
- Augmentation des volumes traités dans les ports espagnols : +8,7 % en 2024 (Puertos del Estado)
- Réduction des délais et coûts de rupture de charge
- Accès direct aux routes intercontinentales (Chine, Maghreb, Amérique Latine)
- Capacité à absorber des volumes massifs rapidement grâce aux connexions multimodales (rail, route, barge)
📦 Typologie des actifs portuaires
| Type | Description |
|---|---|
| Entrepôt cross-dock | Préparation de commande rapide, pas ou peu de stockage |
| Plateforme de consolidation | Réception, tri, regroupement pour export |
| Entrepôt sous douane (ZES/ZF) | Stockage temporaire avec exonération de TVA/droits |
| Logistique sous température dirigée | Alimentaire, pharma, périssables à l’import/export |
🇪🇸 Focus Espagne : les ports les plus dynamiques
- Valence : 5e port d’Europe, 5,1 M EVP traités (2024)
- Barcelone : en croissance continue, zone ZAL très convoitée
- Algeciras : porte Sud vers l’Afrique et l’Asie
- Bilbao : logistique industrielle, automotive, énergie
La zone logistique portuaire de Barcelone (ZAL Port) affiche un taux d’occupation supérieur à 99 %, avec des loyers en hausse de +12 % entre 2023 et 2025.
📈 Rendement et valorisation
- Prime locative de 10 à 20 % par rapport à un entrepôt en périphérie
- Taux de vacance très faible (souvent <2 %)
- Rendement brut ciblé : 5,75 à 6,75 %, selon la zone et la spécialisation
- Demande en forte croissance des acteurs 3PL, importateurs/exportateurs, retailers internationaux
⚠️ Points de vigilance
- Réglementations douanières et environnementales parfois complexes
- Risques de saturation foncière dans certaines zones (ZAL)
- Besoin de sécurisation accrue (contrôle d’accès, surveillance portuaire)
🧠 À retenir
Les entrepôts en zone portuaire offrent :
- une localisation stratégique sans équivalent pour les flux internationaux,
- des revenus locatifs durables,
- et une valorisation ESG renforcée par la connexion au rail et au maritime.
Un actif logistique à considérer prioritairement pour tout investisseur en SCPI, OPCI ou SOCIMI à l’horizon international.
Faites vous aider.
Pour une consultation personnalisée et un accompagnement expert, contactez Logiestate.