Sale and Leaseback — Liquidité immédiate sans interrompre l’exploitation
Vendez votre bien immobilier (industriel, logistique, local commercial, retail park, bureaux ou hôtel)
dans le cadre d’une opération de sale and leaseback et restez locataire grâce à un bail de longue durée.
Optimisez votre trésorerie, améliorez votre ROCE et concentrez votre capital sur votre activité principale.
Rendements nets indicatifs T4 2025 (France)
Industriel / Logistique
Prime : ≈ 5,0 % – 6,0 % (emplacements premium, spécifications élevées).
Secondaire : ≈ 7,25 % – 8,25 % selon localisation et solidité du locataire.
Locaux commerciaux
Prime / rues commerçantes : ≈ 4,1 % – 5,5 % dans les axes principaux (Paris, Lyon).
Secondaire : ≈ 6,75 % – 8,5 % selon la ville et le flux piéton.
Retail park
Prime : ≈ 6,0 % – 6,5 %.
Secondaire : ≈ 7,5 %.
Bureaux (core)
Prime : ≈ 4,7 % – 4,8 % (Paris QCA, Lyon Part-Dieu).
Secondaire : ≈ 6,25 % – 7,25 % selon la vacance et la localisation.
Hôtellerie / Tourisme
Prime : ≈ 5,25 % – 6,0 % (destinations majeures : Paris, Côte d’Azur, Alpes).
Secondaire : ≈ 7,0 % – 8,5 % selon emplacement et durée de bail.
Valeurs indicatives et non contractuelles ; varient selon la localisation, la durée (WALB/WALT), la qualité locative, le CAPEX et la structure du contrat.
Sources T4 2025 : CBRE Logistique Q3 2025 · CBRE Bureaux Q3 2025 · Savills Retail (mars 2025) et Retail Parks (mai 2025) · BNP Paribas RE High Street (Q3 2025) · CBRE Hôtellerie (Q3 2025) · Cushman & Wakefield Hospitality (H1 2025).
Qu’est-ce qu’un sale and leaseback ?
Pour les entreprises et les dirigeants : vous vendez votre actif à un investisseur et le relouez le même jour pour une durée longue.
Votre société libère des fonds pour le développement, le désendettement ou des opérations de croissance externe,
tout en conservant son site d’exploitation et sa continuité opérationnelle.
Avantages pour les entreprises
Liquidité immédiate pour financer la croissance, les investissements ou réduire l’endettement.
Optimisation financière : amélioration du ROCE/ROA et concentration sur le cœur de métier.
Valorisation maximale du bien grâce à la capitalisation du loyer sur un rendement compétitif.
Réduction du CAPEX immobilier (bail NNN) et continuité d’exploitation garantie.
Définitions clés
Loyer net NNN ou NOI
Loyer « triple net » : toutes les charges structurelles (taxe foncière, assurance, entretien, etc.)
sont supportées par le locataire. Le revenu capitalisé est donc net.
Rendement / Yield
Brut : Loyer annuel ÷ prix de vente.
Net : Loyer annuel ÷ (prix – ajustements) après déduction de petits coûts.
“Acte en main” : Loyer annuel ÷ coût total acquéreur = prix + impôts (TVA/DMTO & AJD) + notaire + due diligence + intermédiation.
C’est la mesure la plus prudente du rendement.
WALB vs WALT
WALB : moyenne pondérée jusqu’à la première échéance ferme (durée incompressible).
WALT : moyenne jusqu’à la fin du bail total.
Exemple : bail 15 ans dont 10 fermés → WALB ≈ 10 ; WALT ≈ 15.Une WALB longue améliore directement la valorisation du bien.
Processus — de la décision à la signature
Pré-vente
Étude préliminaire, évaluation initiale, signature du mandat de commercialisation.
Mise sur le marché
Constitution de la data room, teaser, présentation investisseurs, visites, comité d’investissement.
Négociation
Accord sur le loyer NNN, la durée, les garanties, les options.
Due Diligence
Vérifications juridiques, techniques et environnementales.
Closing
Signature des arrhes ou acte de vente directe (souvent en full equity via SCPI/SIIC), réduisant les délais et les risques.
Ce que regardent les investisseurs
Trilogie clé : prix/yield, loyer NNN, durée ferme (WALB).
Localisation : accessibilité, micro-marché, potentiel de revente.
Type d’actif : industriel, logistique, bureaux, retail, hôtelier, santé.
Montant d’opération : 1–5 M€ (Small Cap) · 5–10 M€ (Mid Cap) · 10–40 M€ (Large Cap).
Solidité du locataire : bilan, antécédents, perspectives. Principal facteur de valorisation.
Fiscalité — qui paie quoi ?
À la charge de l’acheteur :
TVA (avec renonciation à l’exonération et autoliquidation)
Droits d’enregistrement et de mutation (actes notariés).
Frais de notaire, registre, due diligence, honoraires éventuels d’intermédiaire.
À la charge du vendeur :
Plus-value immobilière si applicable.
Impôt sur les sociétés sur la plus-value comptable.
Honoraires de conseil et, si convenu, part des frais de transaction.
Simulateur rapide — prix ou loyer
Indiquez deux variables et obtenez la troisième.
Suppose un bail NNN (loyer net) et un rendement annuel.
Pour le rendement « Acte en Main », ajoutez les coûts d’acquisition.
Simulateur rapide — Sale & Leaseback
Saisissez deux variables et obtenez la troisième. Hypothèse NNN (loyer net des charges propriétaires) et rendement annuel.
Ajouter des frais pour estimer le coût total d’acquisition
En France, une vente peut être soumise à TVA (20%) (p. ex. immeuble de moins de 5 ans) ou exonérée (immeuble ancien), avec conséquences sur les droits : ventes soumises à TVA → droits réduits (~0,715%) ; ventes exonérées → DMTO usuels (~5,80%, selon département). Dans certains cas, la TVA est autoliquidée par l’acquéreur (effet de trésorerie neutre pour un acquéreur récupérateur). À vérifier avec votre conseil fiscal.
Pour aller plus loin
Parlons de votre projet
Avec quelques données (localisation, surface, loyer cible, durée, garanties, état du bâtiment),
LogiEstate vous fournit une estimation confidentielle sous 48 heures.
En cas d’intérêt, une LOI et un calendrier de transaction sont proposés.
Obtenir une évaluation – Lancer le simulateur
Les informations de cette page sont indicatives et ne constituent pas un conseil fiscal, juridique ou financier.