Cómo calcular la renta de mercado
Determinar la renta de mercado (Estimated Rental Value, ERV) es la base de cualquier decisión de pricing, negociación o valoración en inmuebles empresariales. Esta guía práctica explica los métodos profesionales de cálculo, los ajustes imprescindibles (incentivos, calidad, duración y estructura del contrato) y un ejemplo paso a paso aplicable a logística, oficinas y retail en España.
Qué es la renta de mercado y cómo se expresa
La renta de mercado o ERV es la renta anual o mensual que un inmueble podría obtener en condiciones competitivas, en la fecha de análisis y para un contrato estándar del segmento. Es un concepto ajeno al contrato concreto: excluye pactos idiosincráticos y refleja lo que pagaría un inquilino representativo por un activo comparable.
Unidades habituales en España: €/m²/mes (logística y retail) y €/m²/año (oficinas). Asegure la consistencia de unidades al comparar, y especifique si la renta es facial (de contrato) o efectiva (neto de incentivos distribuidos a lo largo del plazo).
- Segmentación: logística, oficinas, retail, last mile, parques empresariales.
- Magnitudes comparables: ubicación, accesos, calidad del activo, superficie y divisibilidad.
- Estructura de gastos: bruto, semibruto o triple neto (NNN).
- Indexación habitual: IPC publicado por el INE, salvo pacto en contrario.
Métodos profesionales para calcular la ERV
El enfoque central es el método de comparables (RICS): observar rentas recientes de activos similares, normalizarlas y ajustar diferencias. Puede complementarse con técnicas de regresión hedónica simple (si hay suficiente muestra) y con el método de capitalización inversa cuando el mercado de inversión ofrece precios y yields observables.
| Método | Cuándo usar | Pros y limitaciones |
|---|---|---|
| Comparables directos | Mercado con contratos firmados recientes y verificables | Alta relevancia; requiere datos limpios y ajustes finos por calidad y términos |
| Regresión hedónica | Muestras amplias (15–30+ observaciones) con variables consistentes | Cuantifica ajustes; sensible a outliers y a la calidad del dataset |
| Capitalización inversa | Mercado de inversión líquido; se conoce yield y gastos | Conecta renta con valor; depende de supuestos de capex/NOI y del riesgo |
Regla práctica: la ERV nace de comparables normalizados; otros métodos son de contraste o de backtesting.
Ajustes imprescindibles: de la renta facial a la renta efectiva
Dos contratos con la misma renta facial pueden tener valores económicos distintos. Para comparar, convierta todo a renta efectiva (neto de incentivos) y al mismo esquema de gastos.
1) Incentivos
- Carencias: meses sin renta al inicio. Impacto aproximado: carencia/tenor. Ej.: 2 de 60 meses ≈ 3,33%.
- Contribuciones a acondicionamiento (TI): prorratee el importe por m² entre la duración del contrato.
- Escalonamientos: convierta a renta nivelada (promedio ponderado) sobre el plazo cierto.
2) Estructura de gastos
Homogeneice a renta neta comparable. Si el arrendador asume IBI/seguros/comunidad en un contrato y no en otro, ajuste la renta para reflejar quién soporta OPEX. En logística y grandes superficies son frecuentes esquemas cercanos a NNN.
3) Calidad, especificaciones y micro-localización
- Logística: altura libre, ratio de muelles, resistencia de solera, sprinklers, eficiencia energética.
- Oficinas: plantas eficientes, certificación (LEED/BREEAM), luz natural, amenities, retrofit reciente.
- Retail: fachada, flujo peatonal, visibilidad y mezcla comercial del entorno.
Otros ajustes habituales: tamaño del lote (descuento por sobredimensión), duración contractual, break options y solidez crediticia del inquilino cuando condiciona incentivos.
Ejemplo paso a paso (hipotético) para una nave logística
Suponga una nave de 10.000 m² de calidad moderna. Se han verificado tres contratos comparables recientes en el mismo corredor:
- C1: 5,30 €/m²/mes, 1 mes de carencia en 5 años, NNN, especificaciones ligeramente inferiores.
- C2: 5,50 €/m²/mes, 0 carencia, NNN, especificaciones superiores.
- C3: 5,40 €/m²/mes, 2 meses de carencia en 5 años, NNN, especificaciones similares.
Ajustes cualitativos (estimativos): C1 +2% por menor calidad; C2 −1,5% por mayor calidad; C3 0%. Ajuste de incentivos a renta efectiva nivelada:
- C1: carencia 1/60 ≈ −1,67%. Renta efectiva ajustada ≈ 5,30 × (1−0,0167) × 1,02 = 5,32 €/m²/mes.
- C2: sin carencia. Renta efectiva ajustada ≈ 5,50 × (1−0) × 0,985 = 5,42 €/m²/mes.
- C3: carencia 2/60 ≈ −3,33%. Renta efectiva ajustada ≈ 5,40 × (1−0,0333) × 1,00 = 5,22 €/m²/mes.
Media ponderada (peso 40% C2 por mejor comparabilidad, 30% C1, 30% C3): ERV efectiva ≈ 5,32 €/m²/mes. Para contrato propuesto con 2 meses de carencia y TI 20 €/m² a 5 años:
- Impacto carencia: −3,33%.
- Impacto TI: 20 €/m² / 60 meses ≈ 0,33 €/m²/mes.
Si la renta facial objetivo fuese 5,50 €/m²/mes, la renta efectiva resultante sería ≈ 5,50 × (1−0,0333) − 0,33 = 5,00 €/m²/mes. Para alcanzar la ERV efectiva de 5,32, la renta facial compatible sería ≈ (5,32 + 0,33) / (1−0,0333) ≈ 5,81 €/m²/mes.
El ejemplo es puramente ilustrativo. En un caso real, verifique documentación contractual, estado de entrega, servicios incluidos y cronograma de escalados para modelizar flujos con precisión.
Contrato, anexo de incentivos, gastos repercutidos, planos y especificaciones, certificaciones, acta de entrega, historial de vacancia y obra reciente.
Unidades (€/m²/mes vs €/m²/año), incentivos, OPEX, duración, escalados, indexación y calidad. Todo debe quedar en base comparable.
Contratos firmados, informes de consultoras, portales profesionales, tasaciones y data room de operaciones recientes.
| Palanca | Cómo influye | Impacto típico |
|---|---|---|
| Duración contractual | Plazos más largos suelen reducir incentivos por seguridad de ingresos | ±1–3% sobre renta efectiva |
| Calidad ESG | Certificaciones mejoran demanda y reducen costes operativos | Prima en renta o menor vacancia |
| Tamaño del lote | Superficies muy grandes pueden exigir descuento marginal | −1–5% según absorción |
Buenas prácticas y errores comunes
Buenas prácticas
- Basar el análisis en contratos firmados y fuentes profesionales independientes.
- Normalizar todas las observaciones a renta efectiva neta y mismas unidades.
- Documentar cada ajuste (calidad, tamaño, incentivos) con criterios replicables.
- Contrastar la ERV con yields y precios de inversión mediante capitalización inversa.
- Revisar trimestralmente la ERV e indexar conforme a IPC si procede contractualmente.
Errores a evitar
- Tomar precios de salida como si fuesen contratos cerrados.
- Mezclar rentas con estructuras de gastos diferentes sin ajustar.
- No prorratear carencias y TI sobre el plazo cierto del contrato.
¿Qué diferencia hay entre renta facial y renta efectiva?
¿Cómo se indexan las rentas en España?
¿Cada cuánto conviene actualizar la ERV?
Déjese asesorar por LogiEstate
Evaluación técnica y financiera, estructuración de Sale & Leaseback, análisis locativo y escenarios de inversión accionables.