Valoración de terrenos industriales
Valorar suelo industrial exige combinar lectura urbanística, análisis de mercado y modelización financiera. Esta guía resume los enfoques de valoración más usados en España, los factores que mueven precio y los riesgos que conviene controlar antes de invertir o promover.
Cómo se valora un suelo industrial hoy
En la práctica profesional se combinan tres enfoques principales: comparación de mercado, residual (estático o dinámico) y capitalización de rentas. La elección depende del grado de desarrollo urbanístico, la disponibilidad de comparables y la estrategia (promoción, BTS o patrimonialista).
- Comparación: se contrasta el terreno con ventas recientes y ajustadas por localización, superficie neta, edificabilidad y estado urbanístico. Suele expresarse en €/m² de suelo o €/m²t (techo edificable).
- Residual estático: parte del valor de venta del producto final (nave terminada o m² techo), deduce costes directos/indirectos y el beneficio del promotor para inferir el valor del suelo.
- Residual dinámico/DCF: modeliza flujos por fases, plazos de licencias y comercialización, y descuenta a una tasa acorde al riesgo. Útil en desarrollos complejos o con urbanización pendiente.
El valor del suelo es, en esencia, valor del derecho a edificar y a explotar; depende tanto del planeamiento como de la absorción real del mercado logístico-local.
Factores de valor: urbanismo, mercado y técnica
El precio de un terreno industrial en España viene determinado por la combinación de su régimen urbanístico, sus atributos físicos y la demanda efectiva del área logística.
Urbanismo y legal
- Clasificación y calificación: compatibilidad industrial-logística, uso pormenorizado, alturas, ocupación y retranqueos definidos en planeamiento.
- Aprovechamiento y cesiones: edificabilidad (m²t/m²s), cargas urbanísticas, estado de la reparcelación y existencia de convenios.
- Situación registral y catastral: servidumbres, afecciones (carreteras, dominio público hidráulico), discrepancias parcela/registro.
Mercado y localización
- Accesos y tiempos a corredores estratégicos (autovías, puertos, nodos intermodales) y radios de distribución.
- Profundidad de demanda: operadores 3PL, e-commerce, industria cercana y vacancia en parques consolidados.
- Tamaño óptimo de parcela y forma: frentes, maniobrabilidad, posibilidad de cross-dock y aparcamiento de tráileres.
Técnica y costes
- Topografía, geotecnia y contaminación del suelo: impacto en movimientos de tierras, cimentaciones y remediación.
- Suministros: potencia eléctrica disponible, gas, agua, saneamiento y fibra; costes de acometidas.
- Riesgos físicos: inundabilidad, ruidos, servidumbres aeronáuticas o de infraestructuras.
Métodos de valoración: comparación rápida
Seleccionar el método correcto y sus supuestos es más importante que la hoja de cálculo. A continuación, una síntesis operativa.
Planeamiento vigente y fichas; estado de urbanización; cargas y servidumbres; registral vs. catastro; informes geotécnicos y ambientales; disponibilidad de suministros; afecciones por inundabilidad.
Unificación de parcelas; mejora de accesos; incremento de edificabilidad efectiva; cambio a uso logístico; anticipar potencia eléctrica; cierre de BTS con inquilino solvente.
Plazos inciertos de licencia; costes de urbanización infraestimados; suelos potencialmente contaminados; comparables no cerrados; dependencia de un único acceso viario.
| Método | Cuándo usarlo | Puntos críticos |
|---|---|---|
| Comparación (€/m² o €/m²t) | Suelo finalista o urbanizado con mercado activo y ventas recientes. | Homologar edificabilidad y estado urbanístico; limpiar outliers; ajustar por tamaño y frente. |
| Residual estático | Promociones estándar (nave aislada) con costes y plazos acotados. | Valor de salida realista; costes directos/indirectos completos; margen promotor acorde al riesgo. |
| Residual dinámico / DCF | Desarrollos por fases, urbanización pendiente o comercialización prolongada. | Calendario y tasas de absorción; tasa de descuento; contingencias y sensibilidad. |
Costes, fiscalidad y ajustes de mercado
Un residual fiable requiere listar todos los costes elegibles: urbanización, movimientos de tierras, construcción, honorarios técnicos y de project management, conexiones a suministros, licencias y tasas, seguros, comercialización y financiación.
En fiscalidad, el tratamiento varía según el caso: IVA o ITP en la transmisión, AJD en determinados actos, e Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos en enajenación. La valoración debe contemplar estos flujos conforme al escenario real de la operación.
Ajustes de mercado habituales: descuentos por liquidez en ubicaciones con baja absorción, prima de riesgo por incertidumbre urbanística, y ajustes por tamaño de lote (parcelas muy grandes o muy pequeñas frente al óptimo del mercado).
Siempre que sea posible, acompañe la valoración con análisis de sensibilidad sobre: renta de salida, yield de salida, coste de construcción, plazos y grado de prealquiler. Pequeñas variaciones en estos inputs producen grandes cambios en el valor del suelo.
Preguntas clave antes de cerrar precio
- ¿Está la edificabilidad y el uso logístico garantizado por planeamiento vigente y sin afecciones que la limiten?
- ¿Qué comparables cerrados, fehacientes y homologables sustentan el €/m² propuesto?
- ¿Cuáles son los hitos y plazos críticos (urbanización, licencias, acometidas) y su impacto financiero?
- ¿Qué sensibilidad presenta el residual a variaciones de renta, yield y coste de construcción?
¿Cómo elegir entre método comparativo y residual?
¿Qué hacer si no hay comparables?
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