En planeamiento español, un solar urbano es una parcela que cuenta con los servicios urbanísticos exigidos y es apta para edificar según ordenanzas. A efectos de mercado, su precio se expresa habitualmente en dos métricas: €/m2 de suelo (precio por superficie de parcela) y, sobre todo, €/m2 de techo edificable (€/m2t), que capitaliza su aprovechamiento urbanístico.

Los compradores profesionales (promotores, operadores y fondos) negocian principalmente en €/m2t porque alinea el precio del suelo con el valor del producto final (vivienda, logístico, terciario) y con los costes para conseguirlo. Para el vendedor, entender y defender su €/m2t facilita compararlo con testigos y justificar primas.

Palancas que determinan el precio

• Edificabilidad y uso: m2t, ocupación, alturas, mix de usos y limitaciones (p. ej., protección, dotaciones).
• Situación urbanística: suelo urbano consolidado vs. actuaciones con cesiones, reparcelación o cargas de urbanización pendientes.
• Mercado objetivo: precios y absorción del producto final (residencial, industrial-logístico, oficinas o retail) y competencia.
• Riesgo técnico: forma, topografía, retranqueos, servidumbres, afecciones, contaminación o condicionantes geotécnicos.
• Calendario: tiempo a licencia y a comercialización; mayor plazo implica mayor descuento por riesgo y coste financiero.

El precio por m2t es el puente entre el valor de venta del producto terminado y el valor del suelo, vía método residual.

1) Comparables (market approach)

Se analiza un conjunto de operaciones recientes de solares similares (uso, edificabilidad, situación de gestión y localización), normalizando a €/m2t. Es clave ajustar por estado del expediente (licencia, proyectos), gastos de urbanización y plazos condicionados en contrato.

2) Residual estático/dinámico (income/cost approach)

Parte del valor de mercado del producto final (GDV), resta costes directos (construcción, urbanización), indirectos (técnicos, licencias, comercialización), financieros, impuestos y el margen promotor objetivo. El resultado es el valor del suelo. En versión dinámica, se proyectan calendarios y flujos temporales.

Esquema de síntesis: Valor del Suelo = Ingresos previstos (m2 construidos × precio objetivo) − costes totales − margen promotor. Sensibilice precio de venta, costes y plazos; pequeñas variaciones en GDV o CAPEX tienen impacto multiplicado en el residual.

Consejos prácticos

• Trabaje el residual en €/m2t y traduzca a €/m2 de suelo para comparar con testigos publicados y ofertas.
• Separe el coste de urbanización pendiente; el mercado descuenta este concepto y su riesgo de desviación.
• Documente supuestos (precios, costes unitarios, coeficientes, tasas) y fuentes para hacer la valoración defendible.

La imposición indirecta depende de la calificación de la operación:

• IVA: la entrega de terrenos edificables o con urbanización en curso está sujeta a IVA. En general, la venta de terrenos no edificables está exenta (con excepciones). Cuando la operación está sujeta a IVA y se formaliza en escritura inscribible, puede devengar AJD (tipo autonómico).
• ITP: si la entrega está exenta de IVA y no se renuncia a la exención, se sujeta a ITP (competencia autonómica).
• Plusvalía municipal (IIVTNU): grava el incremento de valor del suelo urbano en la transmisión; depende del municipio y de la opción de cálculo vigente.
• Tributación directa del vendedor: en sociedades, el resultado tributa en el Impuesto sobre Sociedades; en personas físicas, en IRPF (ganancia patrimonial).

Estructurar correctamente IVA/ITP y AJD es tan relevante como el precio. Confirme sujeción y exenciones antes de firmar arras o opciones.

Consulte criterios oficiales de Agencia Tributaria y de Hacienda local para determinar la sujeción, exenciones y tipos aplicables.

El precio acordado suele condicionarse a verificaciones técnicas, urbanísticas y legales. Principales focos de ajuste:

• Planeamiento: clasificación, ordenanzas, alineaciones, afecciones (patrimonio, costas, carreteras, dominio público hidráulico).
• Gestión urbanística: cesiones, equidistribución, reparcelación, gastos de urbanización y su estado de ejecución/recepción.
• Licencias y expedientes: estado de licencia de obras/actividad, proyectos básicos/de ejecución y condicionantes sectoriales.
• Situación registral: cargas, servidumbres, arrendamientos, ocupaciones, contenciosos y discrepancias catastrales.
• Técnico-ambiental: geotecnia, nivel freático, contaminación, demoliciones, arqueología preventiva y accesos definitivos.

Transparencia documental (data room) y un test de viabilidad independiente reducen descuentos por riesgo y aceleran cierre.

• MITMA – Estadística de Precios del Suelo
• BOE – Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLSRU)
• BOE – Orden ECO/805/2003 (métodos de valoración, incluido residual)
• Agencia Tributaria – IVA en operaciones inmobiliarias
• Ministerio de Hacienda – Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos (IIVTNU)