En un sale & leaseback la empresa vende el inmueble operativo a un inversor y lo arrienda de vuelta a largo plazo. Convierte CAPEX histórico en liquidez, estabiliza el cash flow con rentas previsibles y optimiza balance (ROCE, apalancamiento).

• Liquidez inmediata para crecimiento o desapalancamiento.
• Externaliza riesgos de propiedad (capex estructural, obsolescencia).
• Permite contratos triple-net con visibilidad de costes.
• Impacto fiscal gestionable si se diseña bien la transmisión y el alquiler.

La eficiencia fiscal no es automática: depende de si la venta tributa por IVA o por ITP, de la renuncia a la exención, de la AJD autonómica, de las retenciones del alquiler y del tratamiento contable-fiscal de la plusvalía.

La transmisión del inmueble puede quedar sujeta a IVA o a ITP (TPO), según sea primera o segunda entrega y según se renuncie (o no) a la exención del IVA en segundas entregas (art. 20.Uno.22º LIVA). La renuncia exige que comprador y vendedor sean empresarios con derecho pleno a deducir y que se cumplan los requisitos formales.

Claves prácticas:

• Primera entrega (obra nueva): sujeta a IVA. En activos empresariales no residenciales, tipo general del 21%.
• Segunda y ulterior entrega: exenta de IVA por defecto; el comprador soportaría TPO (tipo fijado por cada CCAA). Si se renuncia a la exención, la operación pasa a IVA y devenga AJD documentos notariales.
• Inversión del sujeto pasivo: en ventas con renuncia a la exención, normalmente aplica la inversión del sujeto pasivo (art. 84.Uno.2º e) LIVA), mitigando el impacto de caja del IVA en la adquisición.
• AJD: con renuncia a la exención, AJD suele situarse en el rango 1–2% (según CCAA) sobre la base hipotecaria/documental.
• IIVTNU (plusvalía municipal): el transmitente tributa por el incremento de valor del terreno urbano, con métodos objetivo o real.

El arrendamiento del activo al vendedor-ocupante está sujeto a IVA (21%) al ser uso distinto de vivienda. El arrendatario puede deducir ese IVA soportado en la medida en que realice actividades que dan derecho a deducción (prorrata).

Además, los pagos de alquiler a un arrendador residente suelen estar sujetos a retención a cuenta del 19% sobre la base del alquiler (sin IVA). La retención la practica el inquilino y la ingresa en Hacienda, salvo supuestos exceptuados por norma.

En contratos triple-net, IBI, seguros y mantenimiento pueden repercutirse; fiscalmente, para el inquilino son gasto deducible en IS si existe correlación con los ingresos.

La base imponible del IS parte del resultado contable (art. 10 LIS). En un sale & leaseback, la plusvalía por la venta se reconoce contablemente; si se aplica un marco tipo NIIF 16 en consolidadas, la ganancia puede diferirse parcialmente y reconocerse a lo largo del contrato en función de los derechos transferidos.

En cuentas individuales bajo PGC, la clasificación del arrendamiento (operativo vs financiero) condiciona la imputación del gasto (cuota vs separación de carga financiera y recuperación del activo). En cualquier caso, los pagos llevan una componente financiera sujeta a la limitación de gastos financieros (30% EBITDA, art. 16 LIS).

El régimen fiscal especial del arrendamiento financiero (art. 106 LIS) exige que el arrendador sea entidad de crédito o EFC y que se cumplan duraciones mínimas (p. ej., 10 años para inmuebles). Muchos sale & leaseback con inversor inmobiliario no cumplen estos requisitos, por lo que no aplican las ventajas de amortización acelerada propias de leasing financiero.

No existe, con carácter general, una exención por reinversión de plusvalías en IS para empresas (fue derogada en el pasado). Pueden operar, eso sí, la reserva de capitalización/nivelación y la compensación de bases negativas, con límites y requisitos.

• Analizar si procede renunciar a la exención en segundas entregas para activar inversión del sujeto pasivo y evitar caja de IVA.
• Modelizar AJD por CCAA y comparar con TPO; el punto de indiferencia cambia con precio, prorrata y gastos.
• Definir contrato triple-net (IBI, seguros, capex) y su repercusión; reflejarlo en flujos y en retenciones.
• Prever obras y fit-outs: titularidad, IVA deducible, y tratamiento si hay subvenciones.
• Cláusulas de gross-up y step-in por cambios normativos o variaciones de tipos AJD/TPO.

• TOGC/no sujeción: confirmar que no aplica la no sujeción por transmisión de unidad económica autónoma; en sale & leaseback, lo habitual es sujeción a IVA/ITP.
• Prorrata de IVA: revisar si el vendedor/arrendatario tiene limitaciones de deducción.
• Valoración de suelo/edificación: afecta a IIVTNU y a regularizaciones de IVA por bienes de inversión.
• Retenciones: parametrizar correctamente el 19% en pagos de alquiler a arrendadores residentes.
• Duración y opciones: impacto en clasificación contable y en reconocimiento de resultados.

Esta información es general y no constituye asesoramiento. Valide cada operación con su asesor fiscal.

• Ley del IVA 37/1992 (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1992-28740
• Texto Refundido ITP y AJD (RDL 1/1993, BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1993-25374
• Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2014-12328
• Haciendas Locales (IIVTNU) – RDL 2/2004 (BOE): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2004-4214
• IFRS 16 – Leases (IFRS Foundation): https://www.ifrs.org/issued-standards/list-of-standards/ifrs-16-leases/