El valor residual (VR) es el importe estimado que un activo generará al final del periodo de análisis o de su vida económica, neto de los costes necesarios para alcanzar dicho importe. En inmuebles industriales, el VR puede derivar de la continuidad del uso (recolocación a mercado), del cambio de uso (residencial/terciario conforme a planeamiento) o de la liquidación (venta del suelo tras demoler).

En contabilidad (IAS 16), el VR es el importe que se espera obtener por la disposición del activo al término de su vida útil, descontados los costes de disposición. En inversión inmobiliaria (IVS/RICS), el VR suele modelarse como valor terminal en un DCF o como valor de salida por comparables, siempre coherente con el mercado y el riesgo.

Marcos de referencia: IVS (conceptos de vida económica, enfoques de mercado/ingresos/coste); RICS Red Book (buenas prácticas de valoración y métodos residuales); IAS 16 e IFRS 16 (impacto de VR contable y garantías de valor residual); y la Orden ECO/805/2003 en España (métodos y cautelas de tasación de inmuebles).

• Localización y liquidez: profundidad de demanda, disponibilidad de suelo, accesos (autovías, puertos, plataformas intermodales) y competencia de stock.
• Vida económica remanente del edificio: calidad constructiva, altura libre, muelles, resistencia de soleras, flexibilidad del módulo y posibilidad de actualización.
• Obsolescencia funcional y tecnológica: automatización, compatibilidad con energías renovables, eficiencia (CEE), y estándares ESG exigidos por ocupantes e inversores.
• Alternativa de uso conforme al planeamiento: edificabilidad, ordenanzas, cargas urbanísticas y probabilidad de cambio de uso (y su calendario).
• Costes de salida: desmantelamiento, descontaminación, demolición, tasas y honorarios, así como potenciales obligaciones de reinstalación (make-good).
• Estructura fiscal y transaccional: IVA/ITP/AJD según supuesto, plusvalía municipal y gastos de agencia/notaría.

La combinación de estos factores determina si el VR se aproxima al valor de continuidad (salida con inquilino o recolocación probable) o converge hacia un valor del suelo neto tras descontar costes y plazos de transformación.

1) Enfoque por ingresos (valor terminal en DCF)

Se modela un flujo estabilizado a salida (NOI normalizado) y se capitaliza con una yield de salida consistente con comparables, ciclo y riesgo de obsolescencia:

• NOI de salida: rentas a mercado, vacancia friccional y OPEX no repercutibles.
• Yield de salida: prima frente a oficinas/retail, edad del activo y liquidez de la zona.
• Ajustes netos: CAPEX diferido, incentivos pendientes, costes de transacción.

2) Enfoque de mercado (comparables de venta)

Se infiere el VR observando ventas de inmuebles comparables por ubicación, antigüedad, especificaciones y situación arrendaticia, ajustando por diferencias físicas/contractuales y costes necesarios para alcanzar la comparabilidad.

3) Enfoque del coste (DRC) para usos especiales

Para activos de uso muy específico con mercado limitado, se estima el coste de reposición menos depreciación física/funcional/económica, y se añade el valor del suelo. Útil como prueba de soporte, no como único método si existe evidencia de mercado.

4) Valor liquidativo/alternativo

Si la mejor alternativa es la enajenación del suelo, el VR se deriva del valor del terreno menos demolición, descontaminación y costes de venta. Para potenciales cambios de uso, puede aplicarse un método residual estático (ingresos de producto final menos costes y margen) ponderado por probabilidad y plazo.

• Yields de salida vs. ciclo: aplica una prima de salida prudente si el activo envejece hacia especificaciones medias o el ciclo entra en fase contractiva.
• Rentas a mercado: usa evidencia post-incentivos; normaliza por duración de contratos y free rent para evitar sobrevaloración.
• Costes de transacción: honorarios, impuestos y gastos legales deben netearse del VR cuando el objetivo es el valor al vendedor/comprador.
• Escenarios ESG: modela un “brown discount” si la actualización energética no es viable económica o técnicamente.

Siempre documenta supuestos con comparables, presupuestos y marcos normativos. El VR no es un número único: preséntalo en abanico (base, alta, baja) con drivers claros.

En inversiones core/core+, el VR suele anclar la mitad (o más) del valor presente. En value-add, el VR depende de ejecutar el plan de negocio (capex, mejora ESG, retenanting) y del timing de salida.

En operaciones de Sale & Leaseback, el inversor asume el residual value risk: la probabilidad y el coste de recolocar o transformar el activo cuando venza el contrato. Variables críticas contractuales:

• Duración real de compromiso: prórrogas, break options y penalizaciones.
• Estado de entrega/obligaciones de restitución: delimita claramente make-good y responsabilidades medioambientales.
• CAPEX y mantenimiento: quién asume reposiciones mayores que sostienen el VR (cubiertas, soleras, docks).
• Opciones de compra: evitan sorpresas sobre el precio de salida y su mecanismo de determinación.

Para la deuda, un VR robusto permite estructurar amortización y covenants de LTV/DSCR más estables; para equity, reduce la sensibilidad del IRR a variaciones en múltiplos de salida.

• IFRS Foundation – IAS 16 Property, Plant and Equipment: https://www.ifrs.org/issued-standards/list-of-standards/ias-16-property-plant-and-equipment/
• IFRS Foundation – IFRS 16 Leases: https://www.ifrs.org/issued-standards/list-of-standards/ifrs-16-leases/
• International Valuation Standards Council (IVSC) – Standards: https://www.ivsc.org/standards/
• RICS – Valuation standards (Red Book and guidance): https://www.rics.org/standards/valuation/
• BOE – Orden ECO/805/2003 (normas de valoración de bienes inmuebles): https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2003-13876