Guía de inversión

Compra de naves antiguas – guía

Invertir en una nave industrial antigua puede ofrecer rentabilidades superiores si se gestiona bien el riesgo técnico, normativo y financiero. Esta guía resume los puntos críticos para evaluar, rehabilitar y explotar con éxito activos maduros en los principales mercados logísticos de España.

Abordamos la tesis de inversión, la due diligence técnica, el encaje regulatorio (CTE, RSCIEI, RITE y eficiencia energética), así como costes, fiscalidad y vías de financiación para una decisión informada y accionable.

Tesis de inversión: por qué mirar naves antiguas

Las naves antiguas suelen estar en suelos consolidados, con accesos y servicios maduros, donde el suelo finalista es escaso. Esta escasez puede traducirse en menores periodos de vacancia si el activo se actualiza a las demandas operativas actuales.

Descuento de entrada respecto a obra nueva en ubicaciones comparables, generando margen para value-add.
Plazos de puesta en carga más cortos si la estructura es reutilizable y la licencia de actividad es viable.
Flexibilidad: posibilidad de adaptar el activo a almacenaje, cross-docking ligero, última milla o talleres.
Estrategias de salida diversificadas: alquiler estabilizado, venta a core tras certificación/rehabilitación o sale & leaseback.

La clave no es comprar barato, sino comprar con un plan de capex y permisos creíble que elimine las fricciones operativas del inquilino objetivo.

Due diligence técnica: lo que no puede fallar

Estructura y envolvente

Estructura y cimentación: patología (fisuras, corrosión, flechas) y cargas admisibles para estanterías y maquinaria.
Altura libre, luces y modulación: compatibilidad con racks, automatización y muelles de carga.
Cubierta y fachadas: estanqueidad, aislamiento térmico y presencia de fibrocemento (amianto) a inventariar y gestionar.
Pavimentos y firmes: planicidad, resistencia (≥5 Tn por eje si aplica), juntas y drenaje.

Instalaciones críticas

Protección contra incendios: sectorización, hidrantes, BIEs/rociadores, señalización y salidas, conforme a RSCIEI.
Climatización/ventilación: adecuación de equipos a demanda real y cumplimiento del RITE.
Electricidad y fotovoltaica: potencia disponible/contratada, estado de cuadros, posibilidad de autoconsumo.
Acometidas (agua, saneamiento, telecom) y depuración si hay vertidos industriales.

Riesgos ambientales y de seguridad

Amianto: diagnóstico por empresa acreditada y plan de retirada según RD 396/2006, con calendario y presupuesto.
Suelos potencialmente contaminados: histórico de actividad, catas y, si procede, plan de remediación.
Seguridad y salud: evaluación de cumplimiento de pasarelas, barandillas, lucernarios y maniobras.

Consolide todo en un plan de capex con partidas, métricas de retorno por mejora (ahorro energético, mayor renta, menor vacancia) y holguras de plazo para licencias y suministros.

Normativa y licencias: encaje regulatorio

Antes de cerrar, verifique el encaje urbanístico (uso permitido y parámetros del planeamiento), el estado de las licencias (obra/actividad) y la adecuación a normativa técnica vigente.

Marcos clave

Código Técnico de la Edificación (CTE): especialmente DB-SI (seguridad en caso de incendio) y DB-HE (ahorro de energía) en reformas sustanciales.
RSCIEI (Reglamento de seguridad contra incendios en establecimientos industriales): clasificación del riesgo y exigencias de protección.
RITE (instalaciones térmicas): eficiencia, mantenimiento y documentación de climatización/ventilación.
Certificado de eficiencia energética (CEE): obligatorio en transacciones y arrendamientos.

Evalúe si su intervención es rehabilitación parcial o cambio sustancial que active exigencias completas del CTE. Coordine con un técnico habilitado y el ayuntamiento para definir licencias necesarias y su secuencia (obras, actividad, apertura).

Costes, fiscalidad y financiación

Capex y Opex

Presupueste envolvente (cubierta/fachadas), PCI, instalaciones (eléctrica, HVAC), pavimentos, muelles y oficinas. Añada contingencias (técnicas y de mercado) y costes blandos: honorarios, tasas, project management y commissioning.

Impuestos en la compra

Segundas y ulteriores entregas: en general sujetas a ITP (y exentas de IVA), salvo que se renuncie a la exención cumpliendo requisitos legales (con inversión del sujeto pasivo en ciertos casos).
Primera entrega (obra nueva): sujeta a IVA; la escritura puede devengar AJD en función de la operación.
Otros: notaría, registro, gestoría y, si hay financiación, AJD por hipoteca. La plusvalía municipal suele corresponder al vendedor.

Financiación

La banca valora flujos (precontratos/valores de renta objetivo), plan de capex y calendario. Posibles estructuras: préstamo con tramo de obra y carencia, financiación verde si hay mejoras energéticas cuantificadas, o sale & leaseback para liberar caja en compañías operativas.

Defina escenarios: compra para uso propio (ahorro frente a alquiler), para arrendar estabilizado o para reposicionar y vender a inversor core tras certificar y firmar contratos a término.

Plan de obra y hitos

Diseño básico y permisos
Retirada de amianto (si aplica)
PCI y envolvente
Instalaciones y pruebas
Licencia de actividad/apertura

Estrategias de valor

Iluminación LED + fotovoltaica
Nuevos muelles y patios
Oficinas plug & play
Certificación ambiental
Contratos ajustados a demanda

Negociación

Condicionar a due diligence y licencias clave
Retenciones por pasivos (amianto/PCI)
Calendario de pagos ligado a hitos
Datos de consumo y mantenimientos

Comparativa estratégica: nave antigua vs obra nueva

Resumen de pros y contras clave para orientar la decisión entre rehabilitar o desarrollar desde cero en la misma área logística.

Criterio	Nave antigua (rehabilitada)	Nave nueva
Precio de entrada	Menor precio por m²; margen para capex	Mayor precio; menor necesidad de capex inicial
Plazo de puesta en carga	Rápido si estructura válida y licencias ágiles	Más largo: proyecto, licencias y obra completa
Riesgo normativo	Requiere adaptar a CTE/RSCIEI; dependencia de estado existente	Diseño a normativa vigente desde inicio
Coste energético esperado	Mejora notable tras actualizar envolvente e iluminación	Alto desempeño energético de partida
Ubicación	Normalmente en suelos consolidados y bien conectados	Mayor disponibilidad en suelos periféricos
Financiación	Exige justificar capex/retorno; posible financiación verde	Más estandarizada con prealquiler o llave en mano

Comparativa orientativa; validar siempre con datos de mercado locales y técnicos colegiados.

10–25%

Descuento de entrada vs obra nueva (orientativo)

20–40%

Ahorro energético tras rehabilitación bien diseñada

6–12 meses

Lead time típico de obra/interiorismo y legalizaciones

Ventaja: Reposicionar activos en ubicaciones prime consolidadas permite capturar rentas superiores con inversiones focalizadas en PCI, energía y funcionalidad.

Riesgo: Pasivos ocultos (amianto, suelos contaminados, cargas registrales o urbanísticas) pueden erosionar el retorno si no se detectan y provisionan antes del cierre.

¿La compra tributa por ITP o por IVA?

En general, las segundas y ulteriores entregas de edificaciones están exentas de IVA y tributan por ITP. Puede renunciarse a la exención en condiciones legales, lo que activa el IVA (con posible inversión del sujeto pasivo). Las primeras entregas (obra nueva) están sujetas a IVA. Revise además si procede AJD según la operación y la financiación.

¿Qué hago si detecto amianto en la nave?

Encargue diagnóstico a empresa acreditada y, si procede, plan de retirada según el RD 396/2006, incluyendo medidas preventivas, cronograma y gestión de residuos. Incorpore el coste y el tiempo al plan de capex y a las condiciones de la compraventa.

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Fuentes consultadas

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