Se considera arrendamiento industrial el alquiler de inmuebles destinados a producción, transformación o almacenamiento con procesos industriales o logísticos. Jurídicamente se encuadra como arrendamiento para uso distinto de vivienda bajo la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU), con amplia libertad de pactos entre las partes y aplicación supletoria del Código Civil.

• Fianza legal: dos mensualidades de renta para usos distintos de vivienda (LAU, art. de fianza).
• Actualización de renta: solo si se pacta expresamente; en su defecto, no hay actualización.
• Cesión y subarriendo: permitidos salvo pacto en contrario; comunicación fehaciente. El arrendador puede elevar la renta en caso de subarriendo/cesión según lo previsto en la LAU.
• Régimen supletorio: en lo no previsto, rigen las normas del Código Civil (tácita reconducción, obligaciones generales, etc.).

Clave práctica: documente el “uso permitido” con precisión (CNAE/actividad), pues condiciona licencias, seguros y responsabilidades.

En contratos industriales la duración es libre. No existe prórroga obligatoria como en vivienda. A su vencimiento, si el inquilino permanece con renta aceptada, puede operar la tácita reconducción conforme al Código Civil.

• Duración típica: 2–5 años con prórrogas anuales; en sale & leaseback, 10–20 años.
• Break options: ventanas de salida negociadas (p. ej., al mes 36) con penalización clara.
• Entrega: “as is” o con fit-out acordado; anexe inventario técnico (muelles, rociadores, potencia, pavimento).
• Reversión: defina qué mejoras quedan en el inmueble y qué debe desmantelar el inquilino.

La renta puede estructurarse como fija, fija + variable (en función de producción/ventas) o con escalados. En industrial es habitual el esquema de gastos tipo NNN (triple neto), donde el inquilino asume IBI, seguros y mantenimiento ordinario.

Actualización

Incluya cláusula de actualización anual referenciada a un índice objetivo (p. ej., IPC del INE) con límites de suelo/techo, y con efecto a partir del aniversario. Sin cláusula, la renta no se actualiza.

Fiscalidad operativa

• IVA: los arrendamientos de inmuebles para actividades empresariales están, por regla general, sujetos y no exentos (tipo 21%).
• Retención: cuando proceda, el arrendatario practica retención a cuenta (tipos generales vigentes) sobre la renta del alquiler, no sobre el IVA.
• ITP: no se devenga cuando el arrendamiento está sujeto y no exento de IVA.
• Repercusiones: IBI, comunidad y otros gastos pueden repercutirse si se pacta.

Verifique con su asesor fiscal el tipo de IVA aplicable y si procede retención, pues existen excepciones según la condición de las partes y el uso efectivo.

Además de la fianza legal (dos mensualidades), son habituales garantías adicionales para cubrir riesgo de impago y daños extraordinarios.

• Garantía adicional: 6–12 meses de renta en aval bancario a primer requerimiento o depósito.
• Seguro multirriesgo e incendio a cargo del inquilino, con cesión de derechos al propietario.
• Responsabilidad civil y pérdida de beneficios: límites acordes a la actividad y a la sustitución de equipos críticos.
• Mantenimiento: preventivo conforme a normativa (PCI, BT, ATEX, refrigeración) y SLAs con tiempos de respuesta.

Las obras que alteren configuración o seguridad requieren autorización escrita del arrendador, salvo mejoras operativas menores previstas. Pacte claramente quién asume CAPEX de adecuación y su amortización.

• Licencias: el inquilino obtiene y mantiene licencias/ambientales; el propietario garantiza idoneidad urbanística y de cargas conocidas.
• Medio ambiente: suelos, vertidos, ruidos y residuos. Impute responsabilidades por contaminación nueva vs. preexistente.
• Eficiencia: fotovoltaica, LED, BMS y certificaciones (p. ej., BREEAM/LEED) con reparto del ahorro.

• Uso permitido y exclusividad: delimite procesos, sustancias y tráfico pesado para evitar conflictos regulatorios o vecinales.
• Cesión y subarriendo: régimen LAU, aviso fehaciente y ajuste de renta cuando corresponda.
• Opciones: compra, prórroga automática o derecho de tanteo/retracto por pacto expreso.
• Resolución: incumplimientos esenciales, cierre de actividad o denegación firme de licencia pese a diligencia.
• Sale & leaseback: definiciones de step-in, mantenimiento estructural a cargo del inquilino y métricas de cobertura de renta (DSCR) informativas.

• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (BOE)
• Código Civil español (BOE)
• Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE)
• Modelo 115. Retenciones por arrendamiento de inmuebles urbanos (AEAT)
• Índice de Precios de Consumo (IPC) (INE)