Cómo presentar un activo a un REIT
Vender o captar capital de un REIT/SOCIMI exige empaquetar el activo como un flujo de caja predecible, auditable y escalable. Esta guía resume qué valora el comprador institucional, qué documentos no pueden faltar y cómo estructurar precio y términos para maximizar probabilidad de cierre sin diluir valor.
Qué valora un REIT (SOCIMI) al comprar
Un REIT busca renta estable, distribuible y con crecimiento indexado. En España, las SOCIMI priorizan activos con contratos sólidos (uso distinto de vivienda bajo LAU), inquilinos solventes y ubicaciones líquidas. La historia de inversión debe sostener un NOI robusto y una visibilidad clara del WAULT.
- Cash flow estabilizado: NOI normalizado, sin ingresos extraordinarios ni gastos no recurrentes.
- WAULT y perfil de vencimientos escalonado; cláusulas de revisión (IPC/índice) efectivas.
- Covenant del inquilino: rating, estados financieros y dependencia del sitio en su operativa.
- Mercado de relevo: demanda comprobable y comparables de alquiler/vacancia.
- CapEx previsible: roadmap de reposición y compliance (PCI, cubiertas, ESG).
- Riesgo legal acotado: licencias, cargas y contratos limpios y rastreables.
Traduce ladrillo en flujo: si tu tesis se entiende como un bono indexado con colateral inmobiliario y upside razonable, estás hablando el idioma del REIT.
Dossier y Data Room: lo imprescindible
Prepara un repositorio estructurado, con indexación y control de versiones. El objetivo es permitir underwriting rápido y reducir condicionalidades en SPA.
- Rent roll firmado, contratos, anexos, garantías (avales/depósitos) y cuadro de revisiones.
- P&L histórico 24–36 meses, bridge a NOI normalizado y detalle de service charge.
- Plan de CapEx: backlog, horizonte 5 años, presupuesto y responsables (landlord vs tenant).
- Licencias, certificación energética, cumplimiento PCI, as-built, mediciones GLA y planos.
- Due diligence técnica y ambiental (informes suelos/amianto), ITE/inspecciones de instalaciones.
- Situación registral y urbanística: cargas, arrendaticios inscritos, catastro, IBI, tasas.
- KPIs operativos: vacancia, churn, incidencias, morosidad, tiempos de comercialización.
- ESG: consumo energético, huella y certificaciones (BREEAM/LEED) o roadmap de mejora.
- Para logística/industrial: altura libre, carga de solera, muelles, rociadores, potencia y viales.
Complementa con un memo de inversión de 8–10 páginas que resuma tesis, riesgos mitigados y escenarios (base, downside, upside) con supuestos trazables al data room.
Valoración: habla en cap rate y en flujos
Los REIT valoran por capitalización de rentas y contrastan con DCF y comparables. Llega con un rango defendible, soportado por evidencias de mercado y por un modelo limpio (inputs separados, supuestos justificados, sensibilidad).
| Método | Cuándo usarlo | Claves para convencer |
|---|---|---|
| Capitalización de NOI | Activo estabilizado con contrato firme | NOI normalizado, cap rate soportado por deals y valuaciones RICS |
| DCF 10 años | Caducidades, reposicionamiento o indexación relevante | Supuestos de relevo/ALR, vacancia friccional y CapEx por línea |
| €/m² útil | Chequeo de plausibilidad y comparables | Benchmark por segmento y ajuste por estado/ubicación |
Destaca accesos, última milla, altura (≥ 10–12 m en big box), muelles y rociadores. Acredita costes energéticos y posibilidad de fotovoltaica. Si es cross-dock, subraya rotación y resiliencia del inquilino.
Enfatiza calidad (TEK, WELL/BREEAM), flexibilidad de plantas, densidad y transporte público. Expón plan de CapEx y estrategia de comercialización si hay vacancia.
Demuestra ventas por m², mix de inquilinos, visibilidad y parking. Expón riesgos de obsolescencia y ancla la renta a sostenibilidad del operador.
Estructura de la operación y términos críticos
Para SOCIMI, la simplicidad y la certidumbre pesan. Define desde el inicio el perímetro (asset vs share deal) y las condiciones suspensivas razonables.
- Asset deal vs share deal: fiscalidad, transmisión de contratos y tiempos de cierre.
- Sale & leaseback: duración objetivo (6–12 años), revisión anual, garantías y responsabilidades de CapEx (triple net vs doble neto).
- Top-ups y rent-free: evita inflar NOI; estructura incentivos transparentes y temporales.
- Reps & Warranties: títulos, licencias, cumplimiento y ausencia de litigios.
- Condicionalidades: limita el deal a DD confirmatoria, financiación aprobada y permisos sustantivos.
- Calendario: cronograma con hitos (DD, SPA, CPs y cierre) e hitos de data delivery.
Si propones earn-outs o precios diferidos, vincúlalos a métricas objetivas (ocupación, firma de contratos) y evita mecanismos que computen como renta artificial.
Presentación ejecutiva: 12 láminas que venden
Construye un deck breve y visual que permita al comité de inversiones entender la oportunidad en minutos.
- Resumen ejecutivo: precio indicativo, NOI, cap rate, WAULT y covenant.
- Mapa y microlocalización con accesos, catchment y oferta competidora.
- Planos, fotos actuales y potencial de mejora (ESG, layout, eficiencia).
- Contrato: estructura de rentas, escaladores, garantías y hitos de vencimiento.
- Modelo resumido: supuestos, sensibilidad a cap rate y escenarios.
- Riesgos clave y mitigantes: legales, técnicos, de demanda y de liquidez.
Acompaña el deck con un teaser de una página para primeras conversaciones y un índice del data room para acelerar la ND y la DD.
¿REIT o SOCIMI: hay diferencias prácticas al presentar el activo?
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Fuentes consultadas
- BOE – Ley 11/2009, SOCIMI: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2009-19894
- BME Growth – Segmento SOCIMI: https://www.bmegrowth.es/esp/SOCIMI.aspx
- EPRA – REIT Regimes in Europe: https://www.epra.com/what-we-do/public-affairs/reit-regimes-in-europe
- RICS – Red Book (normas de valoración): https://www.rics.org/standards/red-book
- BOE – Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003