Guía técnica

Checklist de venta de activos industriales

Maximice precio, reduzca riesgos y acelere el cierre. Esta checklist operativa le guía por los pasos críticos —documentales, técnicos, fiscales y comerciales— para vender naves y suelos industriales en España con rigor financiero y control de contingencias.

1) Preparación documental: due diligence de vendedor

Anticípese a la revisión del comprador. Un data room limpio y completo mejora la underwriting, reduce descuentos por incertidumbre y acorta plazos.

Título y cargas: Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad, escrituras, servidumbres, arrendamientos y garantías reales.
Catastro y planos: referencia catastral, discrepancias superficie/uso y planos “as built”.
Situación urbanística: calificación, licencias y comunicaciones de actividad, compatibilidad de uso y afecciones (viales, dominio público).
Contratos clave: suministros, mantenimiento, OCA, PCI, fotovoltaica, y estados de deuda/penalizaciones.
Situación arrendaticia (si aplica): contratos, rent roll, WALT, depósitos/aval, revisión de rentas e índices.
Compliance y ESG: libro de incidencias, auditorías previas y certificado de eficiencia energética (si procede).

Objetivo: cero sorpresas en escritura. Documentación ordenada = menor cap rate exigido.

2) Auditoría técnica y ambiental: lo que mueve el precio

El valor de un activo industrial depende tanto de su estado físico como del riesgo ambiental. Prepare informes que soporten su posición negociadora.

Edificación: estructura, envolvente y cubierta (estanqueidad, vida útil), pavimentos industriales y muelles.
Instalaciones: media tensión, climatización, PCI, rociadores, red hidrante, iluminación LED, fotovoltaica y BMS.
CapEx plan: estimación a 3–5 años (sustitución de cubierta, PCI, firme exterior), con prioridad y presupuesto.
Ambiental: informe de situación de suelo/aguas (según normativa autonómica), residuos y tanques; si hay indicios, intrusive sampling.
Operativa: layout, clear height, ratio playa maniobra, docks/1,000 m², y compatibilidad para 3PL/last mile.

Consolidar estas evidencias permite vender “as is” con ajuste de precio o, preferiblemente, fijar un cap al escrow por contingencias.

3) Fiscalidad, métricas y fijación de precio

Defina con su asesor el tratamiento fiscal y el marco de valoración para evitar derrapes en el net proceeds.

IVA vs ITP: transmisiones pueden tributar por IVA (con posible renuncia a exención) o por ITP; la escritura debe reflejarlo correctamente.
AJD: aplicable en ciertos supuestos (p. ej., renuncia a exención de IVA en inmuebles usados).
Plusvalía municipal (IIVTNU): verificación de base y método, y, en su caso, opción entre métodos disponibles.
Impuesto directo: IS/IRPF sobre la ganancia; no residentes, retención y Convenios CDI.
Valoración: enfoque DCF, cap rate de mercado, replacement cost y land-to-building ratio. Ajustes por WALT, calidad de inquilino y obsolescencia.

Para sale & leaseback, alinee duración del alquiler, rentas y opciones de terminación con sus objetivos de liquidez, contabilidad y flexibilidad operativa.

4) Estructuración: venta directa, Sale & Leaseback o forward

La modalidad óptima depende de su perfil de riesgo, necesidad de caja y estado del activo. Compare antes de lanzar proceso.

Modalidad	Ventaja principal	Cuándo usar
Venta directa (as is)	Velocidad y simplicidad	Activo core/core+ o necesidad de caja rápida
Sale & Leaseback	Liquidez manteniendo la operativa	Operadores con negocio rentable y balance a optimizar
Forward funding/forward purchase	Mejor precio por calidad futura	Proyectos en desarrollo con licencias/contratos avanzados

Comparativa simplificada de estrategias de desinversión en inmologístico.

30–45 días

Plazo típico de due diligence

≤ 2%

Break fee recomendada en exclusividad

< 15%

Opex/ingresos brutos (activo arrendado)

5) Comercialización y data room: proceso competitivo ordenado

Diseñe un proceso en dos fases. Fase 1: teaser ciego, NDA y cuaderno de venta; non-binding offers y shortlist. Fase 2: data room completo, Q&A, visitas técnicas y binding offers con SPA/contrato de arrendamiento marcados.

Data room: estructura clara (legal, técnico, fiscal, arrendaticio, ESG) y logs de acceso.
SPA/contrato: borradores tempranos con reps & warranties acotadas, caps y baskets definidos.
Hitos: calendario con hitos y responsabilidades; weekly de seguimiento.

Palancas de valor
Subidas de renta a mercado, extensión de plazos (WALT), formalización de avales, y mejoras rápidas (LED, PCI) que impactan el cap rate.

Riesgos típicos
Diferencias catastrales, licencias incompletas, suelos potencialmente contaminados y contratos de suministro heredados.

Negociación
Use escrow para contingencias objetivas, hell or high water limitado y condiciones suspensivas solo para permisos críticos.

6) Checklist accionable previo al lanzamiento

Obtener nota simple, revisar cargas y alinear Catastro–Registro–realidad.
Completar vendor due diligence (técnica/ambiental) con CapEx a 5 años.
Definir fiscalidad (IVA/ITP/AJD, plusvalía) y estimar net proceeds.
Elegir modalidad (venta, SLB, forward) y el perímetro (asset deal/share deal).
Preparar teaser, fact sheet, cuaderno y data room indexado.
Preacordar términos esenciales de SPA/lease y estrategia de escrows.
Lanzar proceso competitivo con calendario, Q&A y reglas claras.

Cierre eficiente = documentación sólida + asignación de riesgos proporcionada + calendario creíble.

Ventaja: Un sale & leaseback bien estructurado libera capital sin frenar la operativa y puede mejorar métricas de retorno sobre capital.

Riesgo: Pasivos ambientales latentes o licencias incompletas suelen traducirse en descuentos de precio, escrows elevados o cláusulas de indemnidad extensas.

¿La venta tributará por IVA o por ITP?

Depende del tipo de inmueble y de si se renuncia a la exención de IVA en segundas y ulteriores entregas cumpliendo requisitos legales. Si no procede IVA, suele aplicarse ITP. Consulte caso concreto antes de fijar precio neto.

En un Sale & Leaseback, ¿qué duración y renta son aconsejables?

Inversores institucionales priorizan contratos de 10–15 años con rentas de mercado y mecanismos de revisión claros. Duraciones menores o rentas por encima de mercado exigen mayores garantías o impactan el precio.