Los REIT/SOCIMI priorizan ingresos estables, escalables y predecibles. Su mandato es repartir dividendo recurrente, por lo que el binomio renta-cobertura del inquilino pesa más que cualquier expectativa especulativa.

• Rentas seguras: contratos a largo plazo (WALT alto), indexación clara e inquilinos con buen rating/covenant.
• Activos líquidos: ubicaciones consolidadas, accesos y especificaciones técnicas estandarizadas (logística, oficinas core, retail alimentario, healthcare).
• Capex bajo y ESG: eficiencia energética, certificaciones (p. ej., BREEAM/LEED) y riesgos técnicos/ambientales controlados.
• Estructura contractual: preferencia por arrendamientos netos (N/NNN), limitación de break options y reparto transparente de gastos comunes.

A igualdad de ubicación, el precio viene determinado por la calidad del flujo de caja (NOI) y su visibilidad a 5–10 años.

La estructura condiciona fiscalidad, tiempos y garantías. En España son habituales tres escenarios:

• Asset deal: venta directa del inmueble. Es la vía más simple cuando el activo está libre de cargas y la empresa vendedora quiere una operación rápida.
• Share deal: venta de la sociedad vehículo (SPV) propietaria. Útil si la SPV está “limpia” y facilita continuidad de contratos/servicios.
• Sale & leaseback: el propietario vende y simultáneamente arrienda a largo plazo. Optimiza precio al anclar un NOI estable y libera capital para el negocio.

Un data room ordenado reduce el descuento por incertidumbre y acelera el binding offer. Prepare con antelación:

• Títulos de propiedad, cargas, situación catastral y urbanística (licencias, usos, afecciones).
• Contratos de arrendamiento, detalle de rentas, indexación, breaks, garantías y estado de cobros.
• NOI bridge: rentas, vacancia, incentivos (rent free/fit-out), gastos repercutibles y no repercutibles.
• Informes técnicos: estructura, M&E, PCI, suelos/ambiental, conservación, plan de capex a 5 años.
• Certificaciones y ESG: certificado energético, auditorías de eficiencia, huella de carbono si procede.
• Fiscalidad y contabilidad: histórico de IBI/IBIU, IVA/ITP aplicados, tasas, litigios o requerimientos.

Cuanta más trazabilidad del flujo de caja presente (y menor capex pendiente), más comprimida será la yield exigida por el REIT.

El pricing se ancla en el NOI normalizado del año 1 y la yield objetivo. La “net initial yield” = NOI ajustado / precio de adquisición (costes excluidos). Claves para maximizarla:

• WALT y breaks: contratos más largos y con menos salidas unilaterales reducen prima de riesgo.
• Indexación: cláusulas ligadas a IPC (con topes razonables) preservan el poder adquisitivo del dividendo.
• Capex y obsolescencia: menor inversión diferida = menor descuento sobre NOI.
• Single vs multi-tenant: cartera diversificada en inquilinos reduce volatilidad de ingresos.
• Benchmark de yields: spread frente al bono soberano y comparables recientes en la misma tipología/ubicación.

En sale & leaseback, el alquiler debe ser sostenible para el negocio operativo: target rent cover (EBITDAR/renta) cómodo y márgenes acordes al sector. Una renta “forzada” tiende a traducirse en yield más alta (precio menor) por riesgo de default.

Un proceso competitivo bien diseñado aumenta precio y certeza de cierre. Itinerario típico:

• Semana 0–2: teaser y cuaderno de venta, visitas, NBO (ofertas indicativas no vinculantes).
• Semana 3–8: exclusividad, due diligence técnica/legal/urbanística/fiscal, term sheet/HOA.
• Semana 8–12: documentación (SPA/APA y contrato de arrendamiento), condiciones previas, firma y cierre.

La financiación del REIT (si la hay) y eventuales consentimientos administrativos o de terceros pueden extender plazos. Anticiparlos en el data room evita retrasos.

Las SOCIMI disfrutan de un régimen fiscal especial condicionado a requisitos de inversión, distribución de beneficios y plazos de mantenimiento. Para el vendedor, los impuestos dependen de la estructura (asset/share deal), del tipo de inmueble y de la condición de las partes.

• IVA/ITP: la transmisión puede estar sujeta a IVA o a ITP en función de si es primera/segunda entrega y de si se renuncia a la exención cumpliendo la normativa aplicable.
• Retención y plusvalías: revisar efectos en el Impuesto sobre Sociedades o IRPF, y tributos locales (plusvalía municipal) cuando proceda.
• Distribución SOCIMI: estas deben repartir un elevado porcentaje de beneficios; entender su calendario ayuda a alinear cierre y precio.
• Condiciones urbanísticas/ambientales: licencias, usos, suelos potencialmente contaminados y cumplimiento PCI/PRL; cualquier contingencia se descuenta en precio o se cubre con garantías.

Conclusión: estructurar la operación con asesores legales, fiscales y técnicos desde el inicio no solo reduce riesgos, también mejora la competitividad de la oferta recibida.

• Ley 11/2009 de SOCIMI (BOE)
• Ley 37/1992 del IVA (BOE) – Exenciones inmobiliarias
• BME Growth – SOCIMI
• EPRA – REIT Regimes in Europe
• CBRE – Qué es el sale & leaseback