Guía técnica

Cálculo del cap rate en España: metodología, ajustes y usos profesionales

El cap rate (tasa de capitalización) es uno de los indicadores más utilizados para valorar y comparar activos inmobiliarios de inversión. En España, su cálculo exige normalizar rentas, gastos no repercutibles y provisiones de CAPEX, además de homogeneizar costes de adquisición cuando se comparan operaciones. Esta guía explica cómo calcularlo correctamente y cómo interpretarlo en decisiones de compra, venta o Sale & Leaseback.

Qué es el cap rate y por qué importa

El cap rate es la relación entre el ingreso operativo neto anual (NOI) estabilizado de un activo y su valor o precio de adquisición. Expresa, en tanto por uno o porcentaje, el rendimiento inmobiliario no apalancado esperado para un año representativo.

Fórmula base: Cap rate = NOI / Precio. Donde el NOI es la renta anual neta tras vacancia, incentivos, gastos no repercutibles y reservas de CAPEX recurrente; y el Precio es el costo del activo (según práctica, con o sin costes de adquisición, ver más abajo).

Un cap rate bien calculado permite: (i) comparar activos heterogéneos en una misma métrica, (ii) derivar valor por capitalización del NOI y (iii) anclar el análisis DCF con una tasa de salida coherente.

Cómo calcularlo paso a paso (España)

Parta de la renta contractual anual (headline rent), excluyendo IVA. En España, el alquiler de locales afectos a actividad suele estar sujeto a IVA, pero el cap rate se calcula siempre neto de impuestos indirectos en renta y precio.
Ajuste por vacancia/incentivos: considere la vacancia estructural y prorratee rent-free, carencias o contribuciones a implantación durante la vida del contrato.
Reste gastos no repercutibles: IBI si no se repercute, seguro, mantenimiento estructural, administración, costes en vacante, auditoría/gestión, y otros OPEX a cargo del propietario.
Incluya una reserva de CAPEX recurrente (sustituciones, normativa, ESG) para reflejar la inversión de ciclo no repercutible.
Obtenga el NOI estabilizado: renta normalizada menos vacancia/incentivos, menos no repercutibles y CAPEX.
Determine el denominador: precio pagado o valor de mercado. Para comparabilidad internacional, aclare si es bruto (sin costes de compra) o neto comprador (NIY, deduciendo costes de adquisición).
Calcule: Cap rate = NOI / Precio. Exprese en %.

Ejemplo didáctico (supuestos)

Renta contractual: 1.200.000 €; vacancia/incentivos ajustados: -3% (-36.000 €); gastos no repercutibles: -8% (-96.000 €); reserva CAPEX: -2% (-24.000 €). NOI = 1.200.000 – 36.000 – 96.000 – 24.000 = 1.044.000 €.

Precio de adquisición (escritura): 18.500.000 € (sin costes). Cap rate = 1.044.000 / 18.500.000 = 5,64%.

Si el comprador incurre en costes de adquisición del 7% y desea reportar un NIY neto de costes, el denominador sería 18.500.000 × 1,07 = 19.795.000 € → NIY ≈ 5,28%.

El ejemplo es ilustrativo. En activos empresariales españoles, la asignación de gastos repercutibles y el tratamiento de CAPEX deben leerse contrato a contrato y conforme a práctica de valoración (p. ej., Red Book de RICS).

Ajustes clave: vacancia, incentivos, gastos y CAPEX

Vacancia estructural: use la propia del submercado/activo, no solo la actual. Evite sobreestimar ocupaciones del 100% sin respaldo.
Incentivos y sobrecostes de arranque: prorratee rent-free y tenant improvements. En España, los fit-out a cargo del propietario deben periodificarse.
Gastos no repercutibles: IBI, seguro, mantenimiento estructural, community fees no trasladables, gestión, y costes en periodos de vacío.
CAPEX recurrente: provisione reemplazos de ciclo (cubiertas, instalaciones, ESG). Diferéncielo del CAPEX de expansión que aumente GLA o renta.
Indexación: si el contrato indexa por IPC u otro índice, normalice la renta estabilizada coherente con inflación esperada razonable.

En España, el IVA en alquileres y el ITP/IVA en la compra no forman parte de rentas ni precio a efectos de cap rate; los costes de adquisición (notaría, registro, AJD/ITP, honorarios) sí deben aclararse si se reporta NIY.

≤ 3%

Vacancia operativa objetivo

5–10%

Gastos no repercutibles / rentas

1–2%

Reserva anual de CAPEX

Cap rate vs yield bruto vs NIY: cómo compararlos

Métrica	Definición	Uso típico
Yield bruto	Renta contractual / Precio (sin ajustar gastos, vacancia ni CAPEX)	Comparaciones rápidas; marketing
Cap rate (NOI)	NOI estabilizado / Precio (aclarar si el precio incluye o no costes de compra)	Valoración y pricing profesional
NIY (Net Initial Yield)	NOI del primer año / Precio + costes del comprador	Homogeneización internacional; informes

Homogeneice siempre el denominador y los ajustes del numerador para evitar comparaciones sesgadas.

Ubicación y liquidez
Parques logísticos prime y micro-localizaciones con escasez de suelo tienden a cap rates más comprimidos.

Covenant y contrato
Inquilino solvente, duración firme y cláusulas de indexación sostienen un NOI más defensivo.

Calidad y ESG
Activos eficientes (BREEAM/LEED), especificaciones modernas y flexibilidad reducen CAPEX futuro.

Interpretación estratégica y conexión con el pricing

El cap rate debe leerse frente al bono soberano y la prima de riesgo exigida por el inversor para ese activo concreto. Una compresión de cap rates suele reflejar expectativas de crecimiento de NOI, menor riesgo percibido o exceso de liquidez. La expansión, lo contrario.

Para valorar, invierta la fórmula: Valor = NOI estabilizado / Cap rate objetivo. El cap rate objetivo se infiere de comparables transactivos (homogeneizados a NIY si procede), ajustando por riesgo, calidad, duración de contrato y CAPEX pendiente.

En DCF, el cap rate se usa como tasa de salida sobre el NOI del año terminal. Asegure coherencia entre la tasa de descuento, el crecimiento del NOI y el exit cap rate para evitar dobles conteos del riesgo.

Errores frecuentes y buenas prácticas

No homogeneizar costes de compra: comparar cap rate (precio bruto) con NIY (precio neto de costes) distorsiona 30–100 pb en mercados con costes relevantes.
Ignorar CAPEX de ciclo: subestima el NOI y sobrevalora el activo. Documente la senda de reemplazos a 10–15 años.
Usar vacancia puntual: un 0% coyuntural no es sostenible si la rotación histórica es mayor.
No periodificar incentivos: las carencias iniciales deben prorratearse para obtener una renta normalizada.
Mezclar rentas con/ sin IVA: el cap rate se calcula siempre neto de IVA e impuestos indirectos.

Ventaja: El cap rate sintetiza riesgo, crecimiento y calidad del NOI en una métrica comparable que acelera el pricing y la toma de decisiones.

Riesgo: Comparar yields sin normalizar numerador y denominador puede llevar a conclusiones erróneas de valor y a pagar de más por un activo.

¿El cap rate debe incluir el IVA o el ITP/AJD?

No. La práctica de mercado calcula el cap rate con rentas netas de IVA y precios excluyendo impuestos indirectos. Si se reporta NIY, se suman los costes de compra del comprador (notaría, registro, impuestos de transmisiones/actos jurídicos, honorarios), pero no el IVA soportado deducible.

¿Cómo se relaciona el cap rate con un DCF y el WACC?

El cap rate implícito es una tasa de capitalización del NOI estabilizado; el DCF descuenta flujos anuales con una tasa (sin apalancar) relacionada con el coste de capital (WACC sin deuda). El exit cap del DCF debe ser consistente con el cap rate de mercado esperado al final del horizonte.

¿Cap rate y NIY son lo mismo?

No exactamente. Ambos usan un NOI en el numerador, pero el cap rate suele dividir por el precio del activo (bruto), mientras que el NIY divide por el precio más los costes de adquisición del comprador para facilitar comparaciones entre mercados.

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Fuentes consultadas

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