El valor por m² es el cociente entre el valor de mercado de un activo y su superficie de referencia. Es un indicador útil para: i) comparar activos similares, ii) normalizar ofertas de compra/venta, y iii) controlar si el precio implícito por m² es coherente con las rentas y el coste de reposición.

Debe basarse en una definición de superficie consistente (construida, bruta alquilable, útil) y en un estándar de valoración aceptado. En España, la Orden ECO/805/2003 establece métodos reconocidos; a nivel internacional, IVS y RICS marcan principios de transparencia y consistencia.

Regla práctica: nunca compare €/m² de dos activos si no comparten la misma métrica de superficie, las mismas condiciones de arrendamiento y un horizonte temporal similar.

1) Comparación de mercado

Consiste en analizar operaciones cerradas y ofertas firmes de activos comparables y ajustar por ubicación, calidad constructiva, antigüedad, superficies auxiliares, disponibilidad de energía, altura libre, muelles, certificaciones y estado de ocupación. El resultado es un rango de €/m² observado y un valor ajustado para el sujeto.

2) Capitalización de rentas (enfoque de ingresos)

Se parte de la renta de mercado (o contrato estabilizado), se deducen gastos no repercutibles para obtener el NOI y se capitaliza a una tasa de salida (yield). Fórmula simplificada: Valor = NOI anual / Yield. El €/m² resulta de dividir por la superficie de referencia. Es crucial reflejar incentivos (carencias, fit-out), vacancia estructural y CAPEX recurrente.

3) Coste de reposición depreciado

Estima cuánto costaría construir hoy un activo equivalente (incluido suelo y costes indirectos), menos depreciación física y funcional. Útil como “piso” de racionalidad, especialmente en activos singulares o mercados con pocos comparables.

4) Residual estático para suelos o reconversiones

Parte del valor del producto final (por ventas o capitalización de rentas), descuenta costes de desarrollo, honorarios, financiación y beneficio promotor; el remanente es el valor del suelo. El €/m² se calcula sobre edificabilidad o SBA proyectada.

La superficie condiciona el resultado. En logística se usa a menudo SBA/GLA (superficie bruta alquilable), mientras que las tasaciones hipotecarias suelen referirse a superficie construida. En oficinas conviven BOMA/TEGoVA y definiciones locales.

• Defina la métrica única: construido vs alquilable vs útil.
• Homologue comparables a la misma métrica antes de calcular €/m².
• Recoja datos contractuales: renta facial, incentivos, paso de renta, duración, revisiones, gastos no repercutibles.
• Incluya estado técnico: año, estructura, altura, eficiencia energética, potencia, docks, PCI, climatización.

Para la trazabilidad, documente fuentes (tasaciones, escrituras, catastro, contratos) y fecha de cada dato. Los estándares IVS/RICS recomiendan describir supuestos y límites de la valoración.

1. Definir el caso de uso: compra a renta, vacío para reposicionar, desarrollo o refinanciación.
2. Elegir superficie base y medir/normalizar las fuentes (planos, catastro, BOMA).
3. Recolectar comparables cerrados en 6–12 meses y homogeneizarlos.
4. Estimar renta de mercado (€/m²/mes), incentivos y absorción razonable.
5. Modelizar NOI y aplicar una yield acorde al riesgo del activo/ubicación.
6. Contrastar con coste de reposición y con benchmarks de calidad/ubicación.
7. Emitir rango (p50–p75) y la cifra puntual con justificación de ajustes.

La conclusión debe incluir sensibilidad a yield (±50 pb), a renta (±5–10%) y a CAPEX para validar la robustez del €/m² resultante.

El mayor sesgo proviene de mezclar facial y efectiva: rentas con carencias o contribuciones al acondicionamiento deben netearse en flujo de caja. En logística, la obsolescencia funcional (altura, ratio muelles/superficie, maniobra) erosiona €/m² frente a plataformas modernas.

• Ubicación: accesos, radio de reparto, restricciones urbanísticas.
• Riesgo inquilino/contrato: duración, break options, CPI, garantías.
• Capex: mantenimiento (roofing, pavimentos), ESG/energía.
• Liquidez: profundidad de mercado y tamaño del ticket.

Con mercados volátiles, priorice comparables recientes y contraste yields con asesores y tasadores con metodología alineada a ECO/805/2003 e IVS/RICS.

Ejemplo (enfoque de rentas): nave SBA 10.000 m²; renta de mercado 5,5 €/m²/mes; gastos no repercutibles 0,5 €/m²/mes; ocupación estabilizada. NOI anual por m² = (5,5 − 0,5) × 12 = 60 €/m²/año. Con una yield del 6,5%, el valor implícito ≈ 60 / 0,065 = 923 €/m². Contrástese con comparables y coste de reposición antes de concluir.

• Orden ECO/805/2003 (BOE): normas de valoración de bienes inmuebles
• International Valuation Standards (IVS) – IVSC
• RICS Valuation – Red Book Global Standards
• Sede Electrónica del Catastro

El artículo se ha elaborado con base en los estándares anteriores y prácticas de mercado, redactado con terminología española y enfoque en activos empresariales.