Antes de discutir la renta, valide encaje operativo, cargas legales y costes escondidos. Una buena preparación reduce la prima de riesgo que el propietario intentará trasladar al precio.

• Urbanismo y licencias: compatibilidad de uso, situación catastral y licencia/Declaración Responsable para su actividad.
• Conformidad técnica: resistencia de solera, altura libre, muelles, potencia contratada, PCI (BIEs, rociadores) y estanqueidad de cubierta.
• Coste total de ocupación (TCO): renta, gastos repercutibles (IBI, comunidad, seguros), consumos y mantenimiento normativo.
• Counterparty risk: solvencia y track record del arrendador, cargas registrales, régimen de propiedad (sale & leaseback, fondos, patrimonialista).
• Mercado: comparables de renta efectiva, niveles de vacancia y tiempos de comercialización en la zona de influencia.

Objetivo: llegar a Heads of Terms con datos verificables que respalden su posición, minimizando sorpresas en due diligence definitiva.

Diferencie renta facial y renta efectiva. Las concesiones y la estructura de gastos suelen valer más que bajar 0,25 €/m²/mes.

• Concesiones: meses de carencia (rent-free), escalados iniciales, contribución a CAPEX de adecuación (tenant improvement allowance).
• Estructura de gastos: contrato bruto vs neto (NNN). Aclare qué se repercute y bajo qué reglas de auditoría.
• Revisión anual: índice (IPC u otro), fecha de corte y topes/suelos. Defina método de cálculo y ejemplo numérico en anexo.
• Garantías: fianza legal, aval/garantía a primer requerimiento y test de liberación ligado a covenants de negocio.
• Calendario: periodicidad de pago, intereses de demora, y mecanismo de neteo de retenciones fiscales.

Los contratos industriales se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (uso distinto de vivienda), con amplia libertad de pactos. Conviene fijar con precisión duración, prórrogas y salidas.

• Duración y prórrogas: libertad de pactos. Evite ambigüedad sobre prórroga tácita y avise plazos de preaviso para evitar reconducción del Código Civil.
• Cesión/subarriendo (art. 32 LAU): permitidos salvo prohibición. Notificación al arrendador y, salvo pacto en contrario, derecho a incremento de renta en cesión/subarriendo.
• Garantías: fianza legal de 2 meses para uso distinto de vivienda, con posibilidad de garantías adicionales negociadas.
• Fiscalidad: arrendamientos de inmuebles para uso empresarial suelen estar sujetos a IVA (tipo general) y no a ITP; si el arrendatario es empresa/autónomo, normalmente debe practicar retención en los pagos de renta.
• Resolución anticipada: break options con penalización decreciente; causas objetivas (p. ej., pérdida de licencia no imputable).

La adecuación técnica condiciona plazos de arranque y vida útil del activo. Documente alcance, propiedad y mantenimiento de cada partida.

• Scope de obras: segregue “base building” (estructura, cubierta, PCI, acometidas) vs “fit-out” (oficinas, racks, fotovoltaica).
• Contribución del arrendador: cap en € o €/m², hitos de pago, y clawback si hay salida anticipada.
• Licencias: quién solicita y asume tasas; obligación de restituir al estado previo o asunción por el propietario.
• Garantías de obra: seguros decenales/RC, garantías de instalador y plan de mantenimiento preventivo.

Incluya cronograma con hitos (licencia, fin de obra, pruebas, handover) y relaciónelo con el inicio de carencia o devengo de renta.

Más allá del precio, gestione cumplimiento normativo y coberturas de seguro para evitar paradas de producción o sanciones.

• PCI: mantenimiento de instalaciones de protección contra incendios conforme a normativa vigente.
• Medio ambiente: responsabilidad por suelos contaminados, almacenamiento de sustancias y gestión de residuos.
• Seguros: continente (propietario), contenido/RC/pérdida de beneficios (arrendatario) y renuncia a repetición entre partes.
• Continuidad de negocio: SLA de reparaciones críticas, acceso a repuestos y sustituciones temporales.

Ordene prioridades (renta efectiva, plazos, CAPEX, flexibilidad) y planifique concesiones cruzadas. Documente acuerdos en Heads of Terms para acelerar la redacción.

1. Defina BATNA: alternativas reales con calendario y costes de cambio.
2. Secuencie concesiones: vincule carencias a plazo firme y garantías a desempeño.
3. Evite cajas negras: anexos con fórmulas de revisión, ejemplos y criterios de repercusión de gastos.

• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (uso distinto de vivienda): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
• AEAT – Arrendamientos: sujeción al IVA y excepciones (Manual IVA): https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/manual-iva-2023/capitulo-02-aplicacion-impuesto/hecho-imponible/prestaciones-servicios/arrendamientos-constitucion-derechos-reales-goce.html
• AEAT – Retenciones en arrendamientos de inmuebles urbanos: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/ayuda/manuales-videos-folletos/folletos/retenciones-e-ingresos-cuenta/arrendamientos-inmuebles-urbanos.html
• Real Decreto 513/2017, Reglamento de Instalaciones de Protección Contra Incendios (RIPCI): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2017-6606
• Código Civil – tácita reconducción (art. 1566 y ss.): https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763

Esta guía es informativa y no sustituye el asesoramiento jurídico o fiscal específico de cada proyecto.