Cómo renovar una nave obsoleta
Renovar una nave antigua puede transformar un pasivo caro en un activo competitivo: menos consumo, más capacidad operativa y mejor elegibilidad ESG. Esta guía resume el enfoque técnico, normativo y financiero para maximizar el retorno con riesgo controlado.
Diagnóstico 360º y plan director
Antes de invertir, defina el punto de partida y el objetivo de negocio: tipo de inquilino, requisitos operativos (altura libre, muelles, potencia), estándar ESG y horizonte de salida. Con ello, articule un plan director que priorice actuaciones por ROI y criticidad.
- Auditoría técnica: estructura, cubierta, envolvente, pavimentos, PCI, instalaciones (eléctrica, climatización, saneamiento).
- Due diligence normativa: compatibilidad urbanística, estado de licencias, cumplimiento RSCIEI/CTE y legalización de instalaciones.
- Auditoría energética y de calidad de potencia; potencial de autoconsumo FV y medidas pasivas.
- Levantamiento BIM/escáner para detectar interferencias y planificar fases sin parar la operación.
Un diagnóstico riguroso permite concentrar el CAPEX en partidas que aceleran la ocupación y reducen el OPEX desde el primer día.
Normativa y licencias clave en España
En naves industriales, el marco de referencia combina el Código Técnico de la Edificación (CTE) —con especial foco en ahorro de energía (DB-HE) y seguridad (DB-SI para usos aplicables)— y el Reglamento de seguridad contra incendios en establecimientos industriales (RSCIEI). Además, cada actuación exige licencias municipales y, en su caso, legalizaciones ante industria.
- RSCIEI: clasificación del riesgo intrínseco, sectorización, medios de extinción (rociadores, BIEs), evacuación y resistencia al fuego.
- CTE DB-HE: mejora de envolvente, eficiencia de instalaciones, contribución fotovoltaica y control. DB-HS/DB-SUA cuando proceda.
- Licencias: obra mayor/menor, ambiental/actividad y comunicación de puesta en servicio. OCA para baja tensión, climatización o PCI.
Anticipe en proyecto las exigencias del inquilino (alimentación redundante, cargas de estantería, automatización) para evitar re-trámites. Coordine con urbanismo e industria los hitos de inspección y pruebas.
Intervenciones que más valor crean
- Envolvente y cubierta: sustitución de paneles y lucernarios, eliminación de filtraciones y mejora U/W para reducir cargas térmicas.
- Capacidad estructural: verificación de sobrecargas, refuerzos puntuales y preparación de cubierta para fotovoltaica y líneas de vida.
- Operativa logística: reconfigurar muelles, patios de maniobra y recorridos internos; señalética y segregación peatón/vehículo.
- PCI integral: rociadores, detección, hidrantes y sectorización; actualización de señalización y alumbrado de emergencia.
- Iluminación LED DALI, sensores de presencia y fotocélulas; uniformidad y deslumbramiento acordes a actividad.
- Pavimento industrial: reparación, juntas y tratamiento antipolvo; validación de planicidad para ASRS si aplica.
- Digitalización: BMS/monitorización energética, contaje submétrico y mantenimiento predictivo.
El orden lógico reduce costes indirectos: primero estructura y envolvente, después instalaciones principales, finalmente acabados y calibración de sistemas.
Energía, ESG y operación
El mayor ahorro recurrente proviene de combinar medidas pasivas (aislamiento, estanqueidad) con activas: autoconsumo fotovoltaico, iluminación eficiente y climatización de alta eficiencia. Un BMS con submetering permite gestionar picos, optimizar contratos y medir KPIs ESG.
Valore inversión propia vs PPA para la fotovoltaica; integre almacenamiento si el perfil de carga y tarifas lo justifican. Alinee el proyecto con sellos BREEAM/LEED y requisitos de reporting (energía, agua, residuos, bienestar) para mejorar liquidez en inversión institucional.
Modelo financiero y financiación
Construya un cash flow con escenarios: CAPEX por paquete (envolvente, PCI, energía), ahorros OPEX, renta objetivo, periodo de obras y escalado de ocupación. Evalúe el yield-on-cost y el valor residual con CAP rates de mercado, incluyendo sensibilidad a retrasos y sobrecostes.
Active palancas de financiación: deuda verde, subvenciones/ayudas a eficiencia y autoconsumo, PPA on-site, contratos de mantenimiento por rendimiento y, si es propietario-ocupante, un Sale & Leaseback para liberar capital y capturar la plusvalía pos-rehabilitación.
| Criterio | Renovación | Obra nueva |
|---|---|---|
| CAPEX por m² | Medio; focalizado por paquetes | Alto; integral |
| Plazo | 6–12 meses según alcance | 12–24+ meses |
| Permisos | Licencia de obra y legalizaciones | Urbanismo completo y mayor tramitación |
| Impacto operativo | Faseable; posible continuidad parcial | Parada o traslado |
| Riesgo normativo | Enfocado a RSCIEI/CTE aplicables | Mayor complejidad técnica y urbanística |
| Huella de carbono | Menor; aprovecha estructura existente | Mayor; materiales y movimiento de tierras |
| Time-to-market | Rápido | Lento |
Gestión de obra y riesgos
La clave es un delivery con control de cambios y de interferencias: contrato con alcance claro, mediciones cerradas y gobierno del proyecto con hitos verificables.
- Planificación por fases y ventanas de corte; protocolos de seguridad y coordinación de actividades empresariales.
- Compras tempranas en materiales críticos (PCI, cuadros, panel sándwich, luminarias) para mitigar lead times.
- Pruebas y puesta en marcha: estanquidad, termografía, test de iluminación, caudal PCI, comisionado del BMS.
- Garantías de rendimiento y SLAs de mantenimiento para consolidar el ahorro esperado.
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