Contratos de larga duración en logística
Los contratos de arrendamiento a largo plazo son la piedra angular de la inversión y la operación logística en España. Bien diseñados, alinean capex, riesgos operativos y estabilidad de ingresos, permitiendo escenarios de sale & leaseback, build-to-suit y consolidación de red con visibilidad de caja.
Qué es un contrato de larga duración y cuándo conviene
En logística, hablamos de «larga duración» cuando el plazo contractual supera los 10 años y, a menudo, incluye periodo de obligado cumplimiento para el inquilino. En activos build-to-suit (BTS) o en operaciones de sale & leaseback, es habitual ver 12–20 años para acompasar la amortización del capex específico.
Bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos (uso distinto de vivienda) rige la autonomía de la voluntad: plazo, renta, revisión e incluso reparto de gastos se pactan libremente. Esta flexibilidad permite diseñar contratos NNN que trasladen al inquilino la mayoría de los costes operativos, estabilizando el NOI del propietario.
- Redes con volumen estable: operadores 3PL, retail alimentario, e‑commerce con hubs de gran formato.
- Inversiones específicas: cámaras de frío, racking automatizado, cross-dock a medida.
- Estrategia financiera: fijar flujos para apalancamiento, titulización o hold a largo plazo.
Regla práctica: cuanto más específica sea la nave y más crítica para la cadena, mayor sentido tiene un contrato largo con garantías robustas.
Arquitectura económica: renta, indexación y capex
La estructura financiera busca equilibrio entre estabilidad y protección frente a la inflación y al ciclo. Elementos clave:
Renta e indexación
La renta base puede fijarse con step-ups preacordados o indexación anual. En España se usa mayoritariamente el IPC (INE) o índices alternativos pactados. Es prudente definir suelo de actualización (0%) y techo anual para gestionar volatilidad.
Asignación de costes
En contratos NNN, el inquilino asume IBI, seguros, mantenimiento y servicios. En esquemas NN, el propietario retiene elementos estructurales (cubierta, estructura) con reservas de capex planificadas.
Incentivos y amortización
Los periodos rent‑free y las contribuciones a adecuación (TI allowances) deben amortizarse sobre la vida firme del contrato. En BTS, parte del capex se recupera vía renta específica o cláusula de restitución amortizada.
Obligado cumplimiento 10–15 años con break options tasadas (p. ej., año 10) y preaviso ≥ 12 meses.
Base competitiva, suelo 0%, techo anual; revisión extraordinaria limitada a hitos (ampliaciones, CAPEX adicional).
Fianza legal (2 meses LAU) + aval/depósito adicional; plan de mantenimiento preventivo con KPIs y auditorías.
| Aspecto | Corto/medio (3–5 años) | Largo (10–20 años) |
|---|---|---|
| Visibilidad de ingresos | Media; riesgo de rotación | Alta; flujo predecible |
| Capex específico | Limitado | Amortizable y financiable |
| Flexibilidad operativa | Alta | Menor; requiere breaks bien diseñados |
| Renta facial | Más baja | Prima por estabilidad |
| Riesgo de obsolescencia | Mayor para propietario | Compartido vía cláusulas de mejora |
Riesgos y mitigaciones habituales
Los contratos largos concentran riesgos de mercado, contraparte y técnico. Las siguientes palancas ayudan a gestionarlos:
- Break options tasadas: una o dos ventanas con penalización decreciente y obligación de dejar la nave en condiciones pactadas.
- Garantías: además de la fianza legal, aval bancario, corporate guarantee o seguro de caución equivalentes a 6–12 meses.
- Mantenimiento y reposición: matriz RACI (arrendador/arrendatario) y fondos de reserva para elementos críticos (cubierta, rociadores).
- Cláusulas de cambio normativo: reparto de costes por nuevas exigencias (PCI, eficiencia energética) con topes anuales.
Impacto en valoración, financiación y S&LB
Para el inversor, un WALT elevado reduce vacancia esperada y compresión de yield de riesgo; para la banca, mejora el debt sizing al estabilizar el DSCR. En sale & leaseback, el diferencial entre cap rate y coste de deuda, junto con la calidad crediticia del inquilino, determina el múltiplo alcanzable.
Variables críticas para la underwriting:
- Calidad crediticia y sector: volatilidad de demanda, concentración de clientes y criticidad del activo.
- Ubicación y alternativa de uso: profundidad de mercado, escasez de suelo, posibilidad de reproposición.
- Estructura del contrato: indexación, NNN/NN, garantías y mecanismos de protección.
Cláusulas verdes y operativas: de coste a creación de valor
Los green leases alinean a propietario e inquilino en reducción de consumos y emisiones. Lejos de ser un sobrecoste, mitigan riesgo de obsolescencia y mejoran la liquidez del activo.
- Datos energéticos: submetering, intercambio de datos y auditorías anuales.
- Objetivos KPI: intensidad energética, tasa de reciclaje, huella de carbono logística.
- Capex compartido: fotovoltaica en cubierta, iluminación LED y mejora de envolvente con reparto de ahorros.
- Certificaciones: compromisos BREEAM/LEED y mantenimiento de rating mínimo.
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