La indexación por índice propio es una cláusula de revisión de rentas que usa una fórmula pactada y verificable, construida con referencias públicas (p. ej., IPC, HICP, energía, salarios sectoriales), para reflejar mejor el coste de ocupación o el valor de uso del activo. Es habitual en contratos logísticos con gran intensidad energética, parques de cross-docking o plataformas con servicios asociados.

Frente a una indexación al IPC puro, un índice propio puede:

• Capturar drivers específicos (energía, transporte, salarios logísticos) y estabilizar la volatilidad no pertinente.
• Repartir riesgos con mayor precisión mediante caps/floors, desfases temporales (lag) o tramos (banding).
• Mejorar la trazabilidad para auditores e inversores si la cesta y la metodología son transparentes y replicables.

La clave no es “inventar” un índice, sino formalizar una fórmula objetiva basada en datos públicos y reglas contractuales claras.

Un buen diseño combina simplicidad operativa y relevancia económica. Recomendaciones prácticas:

• Cesta de referencias públicas: priorice series del INE, Eurostat (HICP) u otras fuentes oficiales. Evite inputs internos o discrecionales.
• Fórmula con pesos explícitos: defina ponderaciones (p. ej., 50% IPC + 30% energía + 20% salarios sectoriales) y el periodo de cálculo (media móvil 12 meses para suavizar picos).
• Periodicidad y lag: actualización anual con desfase de 1–3 meses desde la publicación oficial para asegurar disponibilidad y control.
• Topes y suelos: establezca un cap anual para limitar subidas extremas y un floor para evitar devoluciones o indexaciones negativas no deseadas.
• Cambios metodológicos: cláusula de sustitución automática si el organismo rebasa de base (p. ej., IPC base nueva) o descontinúa la serie.
• Ámbito: aclare si aplica a base rent únicamente o también a rentas variables, y excluya componentes repercutibles (IBI, seguros) si ya se ajustan por su cuenta.
• Verificación: anexe ejemplos numéricos y referencias URL de cada serie para permitir la replicación por ambas partes.

Es aconsejable documentar la fórmula en un anexo técnico con: series, códigos, periodicidad, método de cálculo, ejemplo de actualización y contacto de las fuentes estadísticas.

Para el inversor, la indexación afecta el perfil de crecimiento (rental growth) y la duración efectiva de flujos. Un índice propio bien calibrado puede reducir el riesgo de desalineación entre IPC y costes operativos del inquilino, mejorando la probabilidad de renovación y el ajuste riesgo-retorno.

En valoración DCF, conviene modelar cada componente del índice con supuestos coherentes (p. ej., senda de inflación e hipótesis de energía), además de simular caps/floors y el lag temporal. La convexidad introducida por los topes puede reducir la varianza de flujos pero también el crecimiento esperado en escenarios alcistas.

En contabilidad de arrendamientos, los pagos variables vinculados a un índice o tipo determinable reestiman el pasivo cuando el índice cambia en la fecha de revisión. Por ello, es crítico que el índice propio sea objetivo, basado en datos públicos y con metodología clara para su consideración como “índice o tipo” a efectos de medición posterior. Si incluye discrecionalidad, puede reclasificarse como pago variable no incluido en el pasivo, con impacto en resultados.

Para el arrendatario, la previsibilidad y auditabilidad del índice facilitan la planificación presupuestaria y reducen fricciones en cierres contables. Para el financiador, la trazabilidad del mecanismo refuerza la bancabilidad del contrato (underwriting).

• Definiciones cerradas: anexo con fuentes, códigos de series, fórmula, fechas de corte y reglas frente a revisiones históricas.
• Cap/Floor: tope y suelo anual; posibilidad de carry-over limitado (recuperación parcial de incrementos no aplicados por cap).
• Lag operativo: fecha efectiva de actualización y periodo de notificación previa.
• Auditoría: derecho de verificación por tercero independiente en caso de discrepancia y mecanismo de resolución rápida.
• Salvaguarda legal: sustitución de índices descontinuados por uno equivalente, manteniendo la neutralidad económica.

En España, los arrendamientos para uso distinto de vivienda permiten libertad de pactos sobre actualización si se define expresamente en el contrato. La claridad técnica evita controversias y costes de transacción futuros.

• Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) consolidada – BOE
• INE – Metodología y base del IPC (Base 2021)
• Eurostat – Harmonised Index of Consumer Prices (HICP)
• IFRS Foundation – IFRS 16 Leases