Renta triple net (NNN) explicada
La renta triple net (NNN) traslada al inquilino la mayoría de los costes operativos y de propiedad, de modo que el propietario percibe un flujo altamente predecible. En logística, retail esencial y oficinas descentralizadas, esta estructura es decisiva para fijar precio, riesgo y liquidez. Aquí desgranamos su mecánica, valoración y uso en España.
Qué es y cómo funciona la renta triple net (NNN)
En un contrato NNN, el arrendatario asume, además de la renta, los impuestos del inmueble, los seguros y el mantenimiento (incluido el estructural cuando se pacta). El propietario, por su parte, recibe una renta neta de gastos operativos del activo.
En España, aunque el término proviene del mercado anglosajón, la lógica es aplicable a arrendamientos para uso distinto de vivienda siempre que se pacte por escrito la repercusión de gastos y su detalle. La etiqueta puede variar (triple neto “puro”, “modificado”), pero el objetivo es aislar el flujo de caja propietario del riesgo de costes.
La esencia del NNN: el riesgo de desviación del OPEX se traslada al inquilino, y la renta del propietario se comporta más como un cupón fijo indexado.
Es habitual en naves logísticas single-tenant, supermercados stand-alone, parques de medianas y activos de mission-critical con contratos de largo plazo y garantías corporativas sólidas.
Estructura de costes y responsabilidades
Un NNN bien definido especifica, como mínimo, estos conceptos repercutidos al inquilino:
- Impuestos del activo (p. ej., IBI) y tasas vinculadas al inmueble cuando sean repercutibles por contrato.
- Primas de seguro del edificio con coberturas acordes al uso y valor de reposición.
- Mantenimiento ordinario y, en su caso, estructural (cubierta, fachadas, estructura) con estándares y SLAs.
- Gastos comunes y de parque (vigilancia, limpieza, viales) vía service charge transparente y auditado.
- Suministros y consumos (electricidad, agua, climatización) con medición separada o prorrateos claros.
Siguen siendo del propietario los costes financieros, su fiscalidad propia y la gestión del vehículo de inversión. En un NNN “modificado”, ciertos capex estructurales pueden quedar a cargo del propietario con mecanismos de recuperación vía rentas o extensiones.
• Estrategia core/core-plus con foco en cupón estable.
• Activos monoinquilino con bajo riesgo de obsolescencia.
• Sale & Leaseback para cristalizar valor y transferir OPEX.
• Control operativo total del activo.
• Visibilidad de costes y capacidad de optimización.
• Flexibilidad en mantenimiento y proveedores.
• Logística y distribución última milla.
• Alimentación y retail esencial stand-alone.
• Centros técnicos, data edge y pharma-light.
| Elemento | Bruto (Full Service) | Doble neto (NN) | Triple neto (NNN) |
|---|---|---|---|
| IBI / impuestos del inmueble | Propietario | Inquilino (repercutido) | Inquilino |
| Seguro edificio | Propietario | Inquilino (repercutido) | Inquilino |
| Mantenimiento estructural | Propietario | Propietario o mixto | Inquilino (o propietario si NNN modif.) |
| Capex reposición | Propietario | Propietario | Normalmente inquilino o vía recovery |
| Riesgo desviación OPEX | Propietario | Compartido | Inquilino |
| Renta inicial (€/m²/año) | Más alta | Media | Más baja (neto de gastos) |
| Indexación | IPC/índice con topes | IPC/índice | IPC/índice (frecuente suelo/techo) |
Valoración: cap rates, duración y calidad crediticia
El precio en NNN se ancla en la renta neta, la duración remanente (WALT) y el riesgo del inquilino. A mayor calidad crediticia y plazo firme, menor yield exigida. Las prórrogas automáticas, step-ups y break options se modelizan explícitamente.
Metodologías habituales: (1) capitalización de la renta neta estabilizada con yield acorde al riesgo; (2) DCF con escenarios de reletting, capex de retenanting y vacancia estructural (baja en NNN single-tenant si el activo es líquido). La sensibilidad principal suele ser la calidad del covenant y la adaptabilidad del inmueble a usos alternativos.
La indexación es clave. En entornos de inflación alta, los topes protegen al inquilino; en entornos desinflacionarios, los suelos preservan el cupón. En España se usa IPC o índices sectoriales, con revisiones anuales y redondeos estándar.
Riesgos clave y cómo mitigarlos
El NNN no elimina el riesgo inmobiliario: lo redistribuye. Los frentes principales son reubicación del inquilino al vencimiento, obsolescencia técnica y ambigüedades en el reparto de capex.
- Riesgo de reletting: mitigar con ubicaciones líquidas, especificaciones estándar y periodos de doble comercialización.
- Capex estructural: definir qué es sustitución vs. mejora, con límites, franquicias y auditoría técnica.
- Service charge: reglas de cálculo, auditorías anuales y derecho de información del inquilino.
- Seguro: coberturas mínimas, beneficiario hipotecario y plazos de reposición.
Cláusulas esenciales en contratos NNN en España
Para que un NNN funcione, el contrato debe ser inequívoco y compatible con la normativa aplicable en arrendamientos para uso distinto de vivienda. Buenas prácticas:
- Repercusión de gastos pactada por escrito y desglosada, con mecanismos de liquidación y prueba documental.
- Definición de mantenimiento ordinario/estructural y de capex de reposición; SLAs, tiempos de respuesta y estándares.
- Indexación anual (IPC u otra), con suelo/techo y método de cálculo claro.
- Seguros: pólizas mínimas, beneficiarios, franquicias, y coordinación entre partes.
- Asignación de riesgos extraordinarios (cambios normativos, derramas, siniestros) y su tratamiento económico.
- Derechos de auditoría (service charge), reporting y acceso a la información técnica.
En operaciones de Sale & Leaseback, alinear duración con ciclo económico y vida útil del activo, y prever opciones de compra/venta y early renewals con gatillos predefinidos.
¿Es aplicable el NNN en España si la ley no lo menciona expresamente?
¿Cómo afecta un NNN a la valoración frente a una renta “bruta”?
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