Rentabilidad de activos industriales
La inversión en naves industriales y plataformas logísticas en España se ha profesionalizado: contratos más largos, mayor calidad de inquilinos y activos adaptados al e‑commerce. Sin embargo, la subida del coste de financiación, la indexación de rentas y el CAPEX técnico han reordenado los retornos. Esta guía ofrece un marco claro para evaluar, comparar y optimizar la rentabilidad de activos industriales.
Métricas clave y fórmulas
La rentabilidad de un activo industrial se entiende en tres capas: flujo (yield), valoración (revalorización) y apalancamiento (efecto deuda). Para comparar oportunidades, conviene fijar definiciones y supuestos homogéneos.
- Yield bruto: Renta anual contractual / Precio de compra. No descuenta costes.
- Net Initial Yield (NIY): (Renta anual neta de costes no recuperables) / (Precio + costes de adquisición). Mide la rentabilidad corriente del primer año.
- Yield sobre coste (YoC): Renta estabilizada / Coste total (incluye obras). Útil en desarrollos y reposicionamientos.
- TIR apalancada: integra flujos de caja, CAPEX, variación de valor (salida) y la estructura de deuda.
Un análisis riguroso siempre modeliza WAULT, indexación, vacancia friccional, morosidad esperada y CAPEX cíclico (cubierta, pavimentos, fotovoltaica, sprinklers).
Impulsores de la rentabilidad
Ingresos: renta, indexación y captura de mercado
Las rentas industriales se mueven por escasez de suelo, costes de construcción y demanda logística. La indexación (normalmente a IPC con suelos/techos) y las revisiones a mercado al vencimiento sostienen la senda de ingresos. En localizaciones prime, la tensión de oferta facilita capturar subidas.
Costes operativos y recuperabilidad
Los contratos triple neto desplazan parte de los costes al inquilino, mejorando el NIY. Es clave auditar qué gastos son recuperables (IBI, seguros, mantenimiento) y cuáles no, así como el capex cíclico para estándares ESG y seguridad.
Financiación y valoraciones
El coste de la deuda y las prime yields se mueven con el ciclo de tipos y el apetito inversor. La compresión o expansión de yields impacta la revalorización. Modelice escenarios de salida prudentes y covenant headroom suficiente.
Liquidez y profundidad del mercado
Coronas logísticas de Madrid/Barcelona y hubs regionales con oferta moderna suelen exhibir mayor liquidez, lo que reduce la prima de riesgo y favorece la rotación de activos.
- Calidad del activo: altura libre, muelles, resistencia, sprinklers, fotovoltaica.
- Contrato: WAULT, indexación, garantías, estructura de servicios.
- Micro‑localización: accesos, radios de distribución, congestión, mano de obra.
- Rentas por encima de mercado difíciles de renovar.
- Capex de obsolescencia oculto (cubierta, PCI, pavimentos).
- Dependencia de un único inquilino con negocio cíclico.
- Informe TDD y plan de CAPEX a 10 años.
- Compliance urbanístico y licencias.
- Viabilidad de mejoras ESG y retorno energético.
Benchmark por tipología de activo
Los rangos son orientativos y dependen de la calidad del arrendatario, localización y estado técnico. Úselos como guía de screening inicial.
| Tipología | NIY orientativo | Notas de riesgo/valor |
|---|---|---|
| Logística prime 1ª corona | 5,0–5,5% | Alta demanda, contratos largos, CAPEX elevado para estándares modernos. |
| Última milla urbana | 5,5–6,5% | Rentas altas por escasez; rotación mayor y capex adaptativo. |
| Nave secundaria consolidada | 6,0–7,5% | Mayor vacancia potencial; oportunidad de reposicionamiento. |
| Sale & Leaseback industrial | 5,5–6,5% | Riesgo corporativo; negociar indexación y garantías robustas. |
| Desarrollo a riesgo (forward) | YoC 6,5–8,0% | Riesgo de obra y comercialización; upside a estabilización. |
Palancas de creación de valor
- Repricing contractual: asegurar indexación efectiva, cláusulas de suelo/techo equilibradas y revisiones a mercado en hitos clave.
- Optimización de superficie: cross‑docking, mayor densidad de muelles, ampliación de playa de maniobra.
- Capex ESG con retorno: fotovoltaica PPA, LED, aislamiento; ahorro energético y prima de liquidez.
- Gestión de vacancia: comercialización proactiva, divisibilidad y flexibilidad de uso compatible.
- Estructuración financiera: deuda a tipo fijo/mixto, coberturas y escalonamiento de vencimientos.
La combinación de renta protegida por indexación + obsolescencia mitigada por CAPEX focalizado suele traducirse en compresión de yield a la salida.
Riesgos y coberturas
El principal riesgo es la obsolescencia funcional (altura, sprinklers, capacidad eléctrica) que limita la renta a mercado. Le siguen la concentración de inquilinos, la sensibilidad a tipos y el pipeline de nueva oferta en el submercado.
Mitigue mediante stress tests (vacancia, salida +50–100 pb de yield), reservas para CAPEX, garantías reforzadas y cláusulas de mantenimiento por parte del inquilino.
Metodología y ejemplo rápido
Modelo base para un activo estabilizado: ingresos = renta contractual indexada – vacancia friccional – incentivos. Costes = no recuperables + seguros/IBI no repercutibles + fee de gestión. Añada CAPEX por ciclo (p. ej., cubierta cada X años) y coste de deuda con coberturas.
- Calcule NIY con precio + impuestos/fees; compare con comparables recientes.
- Proyecte TIR a 10 años con tres escenarios de salida (yield base/±50 pb).
- Stress de covenants: ICR y LTV con subidas/bajadas de renta y tipos.
El resultado debe mostrar el rango de retornos esperados y el punto de no‑retorno (yield de salida o vacancia a partir de la cual la TIR cae debajo de su umbral).
Fuentes consultadas
- CBRE Research — Industrial & Logistics
- JLL España — Industrial y Logística
- Knight Frank España — Investigación Industrial & Logística
- Savills Research — European Industrial & Logistics
- Banco de España — Informes de Estabilidad Financiera
Las cifras y rangos se presentan con carácter orientativo y deben contrastarse con comparables y datos de mercado vigentes.
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