En inversión inmobiliaria empresarial, la rentabilidad bruta usa la renta anual sin descontar gastos, mientras que la rentabilidad neta toma el NOI (Net Operating Income), es decir, ingresos de alquiler menos gastos operativos no repercutibles al inquilino. Ambas se expresan como porcentaje sobre precio o valor.

Rentabilidad bruta

Fórmula base: Renta anual bruta / Precio de compra o valor de mercado.

Útil para un primer cribado, pero puede sobreestimar retornos si los gastos estructurales son relevantes o la vacancia esperada no es nula.

Rentabilidad neta (NOI yield)

Fórmula base: NOI / Precio de compra o valor de mercado. El NOI excluye financiación e impuestos del propietario y descuenta solo opex no repercutible (gestión, seguros no repercutibles, parte de IBI/comunidad si no está pactada su repercusión, mantenimiento estructural, provisión de vacancia y morosidad, etc.).

Net Initial Yield (NIY)

Muy usada en informes y comparables: NOI contractual del primer año / (Precio de compra + costes de adquisición). Los costes del comprador (notaría, registro, AJD/ITP cuando proceda, honorarios) se añaden al denominador para reflejar el desembolso efectivo.

Ejemplo numérico

Activo logístico de 10.000 m² alquilado a 5,50 €/m²/mes ⇒ renta bruta anual = 660.000 €. Precio de compra = 10,5 M€. Costes de adquisición estimados = 2% (210.000 €).

• Gastos no repercutibles (anuales): gestión 12.000 €, seguro 8.000 €, parte no repercutible de IBI/comunidad 25.000 €, provisión vacancia/morosidad 2% de renta (13.200 €), capex recurrente (allowance) 5.000 € ⇒ total 63.200 €.
• NOI = 660.000 − 63.200 = 596.800 €.

Resultados:

• Bruta = 660.000 / 10.500.000 = 6,29%.
• Neta (NOI/Precio) = 596.800 / 10.500.000 = 5,68%.
• NIY = 596.800 / (10.500.000 + 210.000) = 5,52%.

Observe cómo la brecha bruta–neta refleja el verdadero coste operativo del activo y, por tanto, su riesgo.

En contratos de uso distinto de vivienda (LAU), muchos gastos pueden repercutirse al inquilino si así se pacta. Aun así, hay partidas que suelen quedar en el propietario o conviene provisionar para una visión prudente:

• Vacancia y morosidad: provisión según mercado y calidad crediticia (p. ej., 1–3% de la renta).
• Property management y administración (si no se repercute).
• Seguros del activo (coberturas no repercutibles o franquicias).
• IBI y comunidad: parte no repercutible según contrato. Verifique cláusulas.
• Mantenimiento estructural (cubierta, envolvente, equipos comunes) y capex recurrente (allowance).
• Fees de comercialización y periodos rent-free prorrateados para NIY topped-up.

Puente de cálculo (paso a paso)

1. Parta de la renta contractual anual (base + adicionales).
2. Reste vacancia/morosidad esperada ⇒ Ingreso efectivo.
3. Reste opex no repercutible (gestión, seguros, IBI/comunidad no repercutibles, mantenimiento, otros) ⇒ NOI.
4. Divida por precio (neta tradicional) o por precio + costes de compra (NIY) ⇒ rentabilidad neta.

Para carteras o proyectos en desarrollo, también es habitual el yield on cost: NOI estabilizado / coste total (suelo + obra + honorarios + licencias + financiación durante obra), métrica distinta a la NIY.

Claves de comparabilidad: documente qué gastos se han deducido, si el NOI está estabilizado, y si el denominador incluye costes de compra.

• EPRA — Best Practices Recommendations (NIY y topped-up NIY)
• RICS — Valuation Standards (Red Book)
• BOE — Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos
• Banco de España — Estadísticas e indicadores del mercado