Sale and Leaseback — Liquidez inmediata sin dejar de operar
Vende tu inmueble (industrial, logístico, local comercial, retail park, oficinas u hotel)
dentro de una operación de sale and leaseback y continúa como inquilino con un contrato
a largo plazo. Optimiza caja, mejora tu ROCE y concentra capital en tu negocio.
Yields netos orientativos Q4 2025 (España)
Industria / Logística
Prime: ≈ 5,0%-6,0% (ubicaciones top, especificación elevada).
Secundario: ≈ 7,25% – 8,25% según ubicación y covenant.
Local comercial
Prime/high‑street: ≈ 4,1% – 5,5% en ejes prime (Madrid/Barcelona).
Secundario: ≈ 6,75% – 8,5% según tramo y ciudad.
Retail park
Prime: ≈ 6,0% – 6,5%.
Secundario: ≈ ≈ 7,5%.
Oficinas (core)
Prime: ≈ 4,7% – 4,8% (Madrid/Barcelona).
Secundario: ≈ 6,25% – 7,25% según zona y vacancia.
Hotel (turismo)
Prime: ≈ 5,25% – 6,0% en destinos top (Madrid, BCN, Baleares, Canarias).
Secundario: ≈ 7,0% – 8,5% según plaza y contrato.
Indicativos y no vinculantes; dependen de ubicación, duración (WALB/WALT), especificación, covenant, CAPEX, y estructura contractual.
Fuentes Q4 2025: CBRE · Logística Q2 2025 · CBRE · Oficinas Q2 2025 · Savills · Retail (mar‑2025) y Retail Parks (may‑2025) · BNP Paribas RE · High Street (Q1‑2025) · CBRE · Hoteles Q1 2025 y C&W · Hospitality H1‑2025.
¿Qué es el sale and leaseback (SLB)?
Para empresas y equipos directivos: vendes el activo a un inversor y ese mismo día lo alquilas de vuelta a largo plazo. Tu compañía libera capital para crecimiento, desapalancamiento o M&A, manteniendo la operativa y la localización.
Beneficios para compañías
- Liquidez inmediata para financiar crecimiento, capex o desapalancar.
- Optimización financiera (mejor ROCE/ROA) y foco en el core business.
- Máxima valorización del activo (bonus por capitalizar la renta a un yield competitivo).
- Menos capex inmobiliario (contrato NNN) y continuidad operativa.
Definiciones clave
Renta NNN o NOI
Triple neto o renta triple neta (o net operating income en ingles) : gastos estructurales (IBI, seguro, comunidad y mantenimiento estructural) a cargo del inquilino. La renta que se capitaliza es neta.
Yield / Rentabilidad
Yield bruto: renta anual / precio firmado.
Yield neto: renta anual / (precio − ajustes) tras pequeños costes recurrentes/inespecíficos.
Yield “Precio total efectivo” («Acto en Manos»): renta anual / coste total para el comprador = precio + impuestos (IVA/ITP & AJD) + notaría/registro + due diligence + broker. Es la referencia más conservadora.
WALB vs WALT — explicado
WALB (Weighted Average Lease Break) = media hasta la primera fecha de ruptura no cancelable (el obligado cumplimiento en español).
WALT (Weighted Average Lease Term) = media hasta el vencimiento si no se rompe. Ej.: contrato 15 años con 10 de obligado cumplimiento → WALB ≈ 10; WALT ≈ 15.
Importante : una WALB larga afecta positivamente al precio de venta
Proceso — de la decisión al cierre
Pre‑venta
Estudio y estimación preliminar · Valoración inicial · Firma del mandato de comercialización.
To‑Market
Data room · Teaser y presentación a inversores · Si es institucional, comité · Visitas al activo.
Negociación
Acuerdo sobre venta y alquiler: renta NNN, duración, indexación, garantías, opciones.
Due Diligence
Verificación legal, técnica y medioambiental · Visitas técnicas y Q&A.
Cierre
Arras o compraventa directa 100% equity (SOCIMI/SCPI) que agiliza tiempos y reduce riesgo para el vendedor.
Lo que miran los inversores
Estos son los criterios que mas importan a la hora de hacer un sale and leaseback :
- Tríptico de condiciones: asking (precio/yield), rent (nivel e indexación NNN) y WALB (obligado cumplimiento real) → base del pricing.
- Localización: micro‑mercado, accesos, oferta/absorción, liquidez de salida.
- Clase de activo: turismo (hotel), healthcare, logística/industrial, retail (high street y parks), oficinas.
- Volumen del ticket: Nano 1–2 M€ · Small‑cap 2–5 · Mid‑cap 5–10 · Large 10–40 · Extra‑large >40 M€.
- Calidad del inquilino: solvencia, trayectoria e outlook del negocio. Es el factor que más mueve la valoración.
Fiscalidad — quién paga qué
A cargo del comprador
- IVA (con posible renuncia a la exención e inversión del sujeto pasivo) o ITP (según el caso).
- AJD (documentos notariales) por la escritura.
- Notaría y Registro, due diligence y, si aplica, honorarios de intermediación del comprador.
A cargo del vendedor
- Plusvalía municipal (IIVTNU) si procede.
- Impuesto sobre Sociedades por la ganancia contable/fiscal.
- Honorarios de su propio asesoramiento y, si se pacta, parte de los costes transaccionales.
Simulador rápido — precio o renta
Introduce dos variables y obtén la tercera. Supone arrendamiento NNN (renta neta) y yield anual. Para ver rendimiento “Acte en Main”, añade los costes de adquisición.
Simulador rápido — Sale & Leaseback
Introduce dos variables y obtén la tercera. Supone arrendamiento NNN (renta neta) y yield anual.
Sumar gastos para estimar el coste total de adquisición
Si hay renuncia a exención en una segunda entrega, el IVA (21%) puede aplicarse con inversión del sujeto pasivo al comprador (efecto caja neutro para un comprador con derecho a deducir). Revisa siempre el criterio fiscal autonómico y estatal.
Para ir más lejos
- Guía de SLB y contabilidad IFRS 16 – KPMG
- Norma ECO 805/2003 (BOE) – tasaciones
- RICS Red Book 2025 – Valuation Standards
- LAU (uso distinto de vivienda) – libertad de pactos
- LIVA – exención/renuncia e inversión del sujeto pasivo
- Outlook España 2025 – CBRE
- Retail España 2025 – Savills
Solo enlaces esenciales y de referencia. Si quieres, añadimos un repositorio privado con informes para tu data room.
Hablemos de tu caso
Con unos pocos datos (ubicación, superficie, renta objetivo, gastos, duración deseada, garantías y estado técnico) en LogiEstate te damos un indicativo en 24–48 h. Si hay encaje, preparamos LOI y calendario.
La información de esta página es orientativa y no constituye asesoramiento fiscal, contable ni jurídico.