En una operación de sale & leaseback, la empresa vende su nave industrial a un inversor y, en el mismo acto, la arrienda de vuelta mediante un contrato a largo plazo. Se mantiene la actividad productiva sin interrupciones y se transforma un activo inmobiliario ilíquido en efectivo.

Cuándo suele ser idóneo:

• Necesidad de liquidez para crecimiento, capex productivo, desendeudamiento o M&A.
• Activos maduros, bien ubicados, con especificidad técnica moderada y elevada criticidad operativa.
• Balance intensivo en inmuebles donde optimizar ROCE liberando capital no core.
• Entornos de crédito bancario más restrictivo o con covenants presionados.

La clave es trasladar al inversor un flujo de rentas estable y alineado con la capacidad de pago del negocio, preservando la flexibilidad operativa.

• Liquidez inmediata: monetiza hasta el 100% del valor del activo (antes de costes e impuestos), sin diluir capital.
• Coste total visible: renta contractual, revisiones e inversiones pactadas ex-ante; menor fricción que la deuda con covenants.
• Mejora de métricas: optimiza ROCE/ROA al reubicar capital en el core negocio; posibilidad de reducir apalancamiento financiero.
• Riesgo y mantenimiento: contratos triple neto (NNN) aclaran responsabilidades; el riesgo de valor residual pasa al comprador.
• Gobernanza: alinea horizonte industrial y financiero con plazos de 10–20 años y opciones de prórroga bien definidas.

Los inversores (SOCIMIs, fondos core/core-plus, aseguradoras) valoran la combinación de calidad del activo, solidez del inquilino y visibilidad de flujos. Elementos clave:

• Renta inicial y sostenibilidad: debe reflejar mercado local y capacidad de pago. Su indexación suele ser al IPC con topes y suelos.
• Plazo y break options: términos de 10–20 años con prórrogas. Las break options del inquilino encarecen la yield del inversor.
• Triple neto (NNN): gastos de IBI, seguros y mantenimiento a cargo del inquilino; aclarar capex estructural y estándares ESG.
• Garantías: avales, depósitos o garantías corporativas que respalden el contrato, especialmente en operaciones single tenant.
• Reversión y especificidad: facilidad de re-colocación, parque logístico de la zona, altura libre, docks, potencia eléctrica, accesos.

Cómo forman precio los inversores:

• Yield objetivo sobre renta neta (cap rate) ajustada por riesgo de inquilino y mercado.
• WALT contractual, ubicación y liquidez del submercado industrial.
• Riesgos técnicos, cumplimiento normativo y huella de carbono/eficiencia energética.

Régimen fiscal inmobiliario (España)

• IVA vs ITPAJD: la transmisión puede estar sujeta a IVA (con posible renuncia a la exención en segundas entregas e inversión del sujeto pasivo) o a ITPAJD si no procede IVA.
• Plusvalía/IS: la venta genera resultado para el Impuesto sobre Sociedades; revisar bases fiscales del activo y plusvalía municipal.
• AJD: puede devengarse por la escritura pública y, en su caso, por renuncia a exención de IVA.

Tratamiento contable (IFRS 16)

• Evaluar si hay transfer of control según IFRS 15. Si se transfiere, se reconoce un arrendamiento y un derecho de uso; la ganancia se reconoce parcialmente.
• Si no hay transferencia, la operación se trata como financiación con el activo permaneciendo en balance.
• Arrendamiento: reconocimiento de pasivo de lease y activo por derecho de uso; revisar impacto en métricas de deuda.

Una planificación previa (fiscal, contable y registral) evita costes inesperados y acelera el cierre.

1. Diagnóstico: mapa de activos, especificidades técnicas, riesgos ESG y compatibilidad con operación sin interrupciones.
2. Modelización: renta sostenible, capex, estructura NNN, escenarios de indexación y sensibilidad de valor.
3. Paquete de inversión: data room, informes técnicos, contrato de arrendamiento marco y cronograma de transición.
4. Competencia controlada: invitar a un panel cualificado (SOCIMIs/fondos) con términos claros y calendario.
5. Due diligence y signing: técnica, legal, urbanística y fiscal; ajustes de SPA y del contrato de arrendamiento.
6. Closing y handover: coordinación notarial, liquidación de impuestos y puesta en marcha de obligaciones operativas.

• CBRE – Sale & Leaseback insights
• JLL – Sale & Leaseback: estrategia para liberar capital
• Savills – European Sale & Leaseback
• Deloitte – IFRS 16 Sale and leaseback
• KPMG – IFRS 16 amendments on sale and leaseback

Resumen informativo. Verificar casuística fiscal/contable específica con asesores especializados.