Tras varios años de reprecificación del riesgo, el mercado logístico español afronta 2025 con mayor selectividad: los contratos y la calidad del activo pesan tanto como la ubicación. El coste de capital sigue por encima de los mínimos de ciclos previos y los cashflows deben reflejarlo con realismo.

Una tasación profesional no es solo “poner un número”, sino demostrar trazabilidad: estándar aplicado, hipótesis homogéneas y pruebas de mercado. Esto reduce fricciones en auditoría, facilita la financiación y acelera cierres de compraventa.

• Definición correcta del tipo de valor (mercado, justo, inversión) según el propósito.
• Elección del método adecuada al perfil del activo y a la evidencia disponible.
• Modelización coherente de rentas, costes, CAPEX y riesgos contractuales.
• Documentación verificable y compatible con auditoría y banca.

En España conviven marcos de referencia que determinan definiciones, alcance y requisitos de informe. Elegir bien el estándar evita retrabajos.

Principales marcos

• Orden ECO/805/2003: tasaciones para finalidades financieras (garantías hipotecarias, entidades supervisadas). Define “valor de mercado” y requisitos formales.
• IVS (International Valuation Standards) y Red Book de RICS: base internacional para valoraciones con fines de inversión, transacción y auditoría, con independencia y ética reforzadas.
• IFRS 13 (Valor razonable): referencia contable para medir fair value en estados financieros, con jerarquía de inputs observables.
• EVS (TEGoVA): estándares europeos complementarios, especialmente en mortgage lending y reporting.

La práctica habitual: ECO/805/2003 para garantías bancarias; IVS/RICS y IFRS 13 para informes de inversión, NIIF y Sale & Leaseback corporativo.

La coherencia entre la definición de valor, el propósito de la valoración y el método elegido es el primer control de calidad de una tasación en 2025.

1) Comparativo de mercado (ventas comparables)

Útil cuando existen transacciones recientes y comparables en ubicación, tamaño, antigüedad y régimen (libre arrendamiento vs. ocupado). Requiere ajustes por calidad, periodo de vacancia, incentivos y estado técnico.

2) Capitalización de rentas (cap rate)

Adecuado para activos estabilizados con contrato a mercado y gastos normalizados. Crítico estimar la renta de mercado (ERV), la tasa de vacancia estructural y los gastos no repercutibles.

3) Descuento de flujos (DCF)

Preferente en naves con reversiones escalonadas, CAPEX relevante, carteras o cuando el perfil de riesgo cambia en el tiempo. Permite modelar índice, breaks, renovaciones y salida (exit yield).

4) Coste de reposición depreciado (CRD)

Respaldo en ausencia de comparables o para naves muy específicas. Exige estimar coste de construcción actual, depreciación física/funcional y ajuste por obsolescencia normativa/ESG.

• Renta actual vs. ERV: normaliza incentivos (carencias, fit-out), revisiones por índice y escalados.
• WAULT y riesgo inquilino: analiza vencimientos, opciones de ruptura, concentración de ingresos y rating/solvencia.
• Gastos no repercutibles: IBI, seguro, mantenimiento estructural, gestión y vacío; evita doble conteo con CAPEX.
• CAPEX y ESG: cubierta, pavimentos, muelles, fotovoltaica, rociadores; valorar payback y efecto en ERV.
• Yield/Discount rate: consistente con liquidez, profundidad local y perfil del cashflow (triple neto vs. doble neto).
• Urbanismo y legal: compatibilidad de uso, servidumbres, afecciones, concesiones, retranqueos y cumplimiento OCA.

En DCF, documente horizonte (habitual 10 años), tasa libre de riesgo, prima de riesgo y tasa de salida. Explique la relación entre exit yield y yield inicial.

En un Sale & Leaseback (SLB), el precio no debe “capitalizar” sin más la renta de un contrato autoimpuesto. El valor de mercado se ancla en la ERV, la calidad del activo y el riesgo de releasing si el inquilino fallase. El contrato del SLB se compara con mercado para cuantificar primas/descuentos.

• Prueba de mercado: la renta del SLB frente a ERV y condiciones estándar (duración, garantías, indexación).
• Sostenibilidad crediticia: covenants, métricas de cobertura de alquiler y alternativas de “backfill”.
• Reparto de CAPEX: quién asume adecuaciones y mantenimiento estructural.

• Título y cargas: escritura, nota simple, servidumbres, afecciones, concesiones si procede.
• Catastro y planeamiento: usos admitidos, edificabilidad, retranqueos, informes urbanísticos.
• Licencias y cumplimiento: licencia de actividad, OCA/industriales, PCI, medioambientales.
• Contratos: arrendamientos, anexos, garantías, estados arrendaticios y consumo energético.
• Técnico: ITE/ITEI, patologías, vida útil de cubierta, muelles, pavimento, instalaciones.
• Costes: OPEX histórico normalizado, CAPEX previsto y contratos de mantenimiento.

La trazabilidad de estas evidencias es tan importante como el modelo financiero: ambas forman la “defensa” del valor.

• Capitalizar la renta passing de un SLB sin contrastarla con ERV y condiciones estándar.
• Ignorar incentivos y costes de releasing al estimar la ERV.
• Doblar CAPEX: incluirlo como gasto y además descontarlo del precio de salida.
• Usar yields ajenos al mercado local o a la calidad del cashflow.
• No ajustar por obsolescencia (energética, altura libre, dotación de muelles).

• Orden ECO/805/2003 (BOE) – Normas de valoración de bienes inmuebles
• International Valuation Standards (IVSC)
• RICS – Valuation Standards (Red Book)
• IFRS 13 – Fair Value Measurement
• CBRE – Marketview Logística España