El valor de reposición (también coste de reposición nuevo, CRN) es el coste actual de construir una nave con funcionalidad y calidades equivalentes a la existente, en su emplazamiento, excluyendo el valor del suelo. En estándares internacionales se alinea con el enfoque de coste y el concepto de Depreciated Replacement Cost (DRC).

• Tasación técnica cuando no hay comparables fiables o el activo es especializado.
• Determinación de suma asegurada (valor a nuevo) y análisis de brechas de cobertura.
• Negociación de covenants de financiación y soporte a análisis de break cost.
• Estrategia de Sale & Leaseback: referencia para fijar inversión óptima en CAPEX y rentas sostenibles.

El valor de reposición no pretende medir el precio de mercado del activo, sino el coste eficiente de reemplazar su utilidad actual conforme a normativa vigente.

La metodología suma partidas de obra y gastos indirectos necesarios para entregar la nave “lista para operar”, con el estándar técnico actual. El suelo se valora aparte y no se integra en el valor de reposición.

Partidas típicas de coste (CRN)

• Obra civil y estructura: cimentación, pórticos, forjados, cerramientos, cubiertas, solera industrial.
• Arquitectura y acabados: oficinas, vestuarios, muelles, puertas seccionales, pasarelas, señalética.
• Instalaciones: eléctrica BT/MT, iluminación LED, PCI conforme RSCIEI, climatización/ventilación, saneamiento, PCI exterior, BMS.
• Urbanización interna: viales, parking, vallado, redes, pluviales, muros de contención.
• Gastos indirectos: proyecto y dirección facultativa, licencias, seguros, control de calidad, coordinación de seguridad.
• Gastos generales y beneficio del contratista, y otros costes no recuperables necesarios para la puesta en servicio.

En activos con requisitos especiales (frío, ATEX, APQ, automatización) se incorporan sobrecostes específicos y pruebas de puesta en marcha. La estimación debe basarse en mediciones, estándares técnicos y precios de mercado actualizados.

Para obtener el coste de reposición neto (CRN neto o DRC), al CRN se le deduce la depreciación agregada por obsolescencias:

1. Física: desgaste por antigüedad, estado de conservación y daños.
2. Funcional: ineficiencias de diseño frente a estándares actuales (altura libre insuficiente, pocos muelles, baja resistencia de solera, falta de sprinklers).
3. Externa o económica: factores del entorno que merman la utilidad (servidumbres, limitaciones urbanísticas, incompatibilidades ambientales).

El tasador evalúa cada componente (estructura, envolvente, instalaciones) y aplica tasas o curvas de depreciación coherentes con su vida útil y estado observable, justificando supuestos. La normativa técnica vigente (p. ej., CTE y RSCIEI) condiciona el CRN: reponer “igual” no siempre es legal ni eficiente; se repone a estándar normativo actual.

Es buena práctica comprobar la razonabilidad del DRC con análisis de sensibilidad y contraste cualitativo con evidencias de mercado y costes de obras recientes comparables.

• Financiación: el DRC puede actuar como “suelo técnico” en escenarios ilíquidos. Útil para justificar niveles de apalancamiento prudentes y planes de reposición de activos críticos.
• Sale & Leaseback: ayuda a alinear CAPEX del comprador con la vida útil remanente; orienta rentas sostenibles evitando sobrepagar por especificidades poco transferibles.
• Seguros: la suma asegurada “a nuevo” debe cubrir el CRN real incluyendo costes indirectos y demoliciones; infraseguro implica penalizaciones proporcionales.
• Asset management: prioriza inversiones en mejoras con mayor retorno marginal (p. ej., añadir muelles, sprinklers, fotovoltaica) frente a actuaciones de bajo impacto funcional.

Integrar el valor de reposición en el modelo financiero reduce riesgos de capex creep, mejora la toma de decisiones y aporta trazabilidad técnica ante auditoría.

• No confundir valor de mercado con DRC: uno recoge precios de transacción y expectativas; el otro, coste técnico ajustado.
• Actualizar normativas: reponer “como estaba” puede incumplir CTE o RSCIEI; reponer “a derecho” es lo correcto.
• Documentar supuestos de costes y obsolescencias con evidencias (mediciones, ofertas, obras recientes).
• Separar correctamente CAPEX de mejora (mejora de estándar) del CAPEX de reposición (mantener utilidad).
• Revisar periódicamente con cambios relevantes en precios de construcción o en el activo.

• Orden ECO/805/2003 (BOE): normas de valoración de bienes inmuebles
• International Valuation Standards (IVS) – Enfoque de coste y DRC
• Código Técnico de la Edificación (CTE)
• RSCIEI – Reglamento de seguridad contra incendios en establecimientos industriales
• Reglamento de almacenamiento de productos químicos (APQ)

Contenido elaborado con base en normas de valoración y técnica edificatoria vigentes; redactado con fines informativos y no sustitutivo de una tasación reglada.