Valoración de activos logísticos: métodos, hipótesis y métricas clave
Valorar un activo logístico exige combinar evidencia de mercado, análisis contractual y lectura técnica del inmueble. En esta guía resumimos los enfoques profesionales (comparables, capitalización y DCF), los principales drivers de valor y cómo justificar supuestos ante inversión, auditoría y financiación en España.
Métodos de valoración aplicables al logístico en España
La práctica profesional se apoya en estándares IVS y RICS. En logística, tres enfoques concentran la mayor parte de defensas de valor:
- Comparables de transacción y rentas: referencian precios/yields y alquileres de activos similares, ajustando por ubicación, vida técnica, certificación y calidad del inquilino.
- Capitalización de rentas: convierte la renta neta estabilizada en valor mediante una tasa de capitalización coherente con el riesgo percibido y la liquidez de ese submercado.
- Descuento de flujos (DCF): modeliza ingresos y gastos a lo largo del horizonte, incluyendo reversiones, probables vacancias, capex y un valor de salida con una tasa terminal.
Para suelo o proyectos en curso se puede aplicar el residual (valor = valor del producto terminado – costes – beneficio promotor), mientras que el coste de reposición neto ayuda a acotar valor en activos únicos o escasos.
Recomendación: utilizar al menos dos enfoques y reconciliar. En activos estabilizados con contrato sólido, la capitalización y el DCF tienden a converger; en value‑add, el DCF y el residual pesan más.
Drivers de valor y riesgos específicos del logístico
- Ubicación y conectividad: proximidad a grandes áreas de consumo, accesos viarios y nodos intermodales. La primera y segunda corona suelen mostrar mejor defensa de rentas.
- Especificaciones técnicas: altura libre, ratio muelles/superficie, resistencia de solera, sprinklers (ESFR), potencia y posibilidad de automatización.
- Flexibilidad y modularidad: posibilidades de subdivisión, campas, playas de maniobra y clear height adecuadas reducen el down‑time de reletting.
- Calidad ESG: certificaciones (p. ej., BREEAM/LEED), fotovoltaica y eficiencia energética mejoran la liquidez y pueden comprimir yield a igualdad de riesgo.
- Riesgo de inquilino: covenant, sector, diversificación y garantías. Contratos triple net o asimilables reducen OPEX no recuperable.
El valor responde a la combinación de renta sostenible, duración y calidad del flujo, junto a una tasa (cap rate/discount rate) coherente con el ciclo de tipos y la prima de riesgo inmobiliario.
Cash flow, contratos y supuestos de DCF defendibles
Para un DCF robusto conviene explicitar: hipótesis de indexación (habitualmente IPC), step‑ups si los hubiera, periodos de carencia y contribuciones a implantación. El OPEX debe separar gastos recuperables y no recuperables, y prever mantenimiento mayor (roof, dock levelers, pavimentos) como capex.
La re‑colocación exige supuestos de down‑time, coste de comercialización y renta de mercado (ERV). El valor terminal suele calcularse con una tasa de salida sobre la renta neta estabilizada al final del periodo, consistente con la edad y obsolescencia prevista.
En sale & leaseback, la renta pactada debe contrastarse con ERV para evitar sobre‑rentas que inflen artificialmente el valor; es recomendable un test de sostenibilidad (ratio renta/EBITDAR del ocupante y sensibilidad de renovación).
Altura libre, ratio muelles, solera, iluminación LED, protección contra incendios, potencia, campa, accesos y posibilidad de fotovoltaica. Documente certificados y mantenimientos.
Indexación (IPC), triple net/NN, garantías, break options, escalados, derechos de tanteo y asignación. Revise cláusulas de obras y responsabilidades.
Obsolescencia funcional, limitaciones urbanísticas, servidumbres, contaminación del suelo, y concentración de ingresos en pocos inquilinos o sectores volátiles.
Comparativa de métodos: uso recomendado y puntos críticos
Ningún método es universal. La tabla resume cuándo emplear cada enfoque y en qué fijarse para evitar sesgos.
| Método | Cuándo aplicar | Puntos críticos |
|---|---|---|
| Comparables | Mercados líquidos con transacciones recientes y evidencias de renta | Homogeneizar calidades/ubicación; limpiar incentivos; ajustar por WALT y ESG |
| Capitalización de rentas | Activos estabilizados con renta de mercado y OPEX conocidos | Elegir cap rate consistente con riesgo, edad y liquidez; normalizar renta neta |
| DCF | Value‑add, contratos próximos a vencimiento o pipeline de capex | Supuestos de ERV, down‑time, gastos no recuperables, capex y tasa terminal |
| Coste de reposición | Activos únicos/escasos o como suelo de valor en mercado tenso | Depreciación funcional y económica; disponibilidad real de suelo |
| Residual del suelo | Suelo/proyecto, cambios de uso o extensiones | Riesgo urbanístico, plazos, costes indirectos y margen promotor razonable |
Sensibilidades y defensa del valor ante terceros
Documente sensibilidades a: tasa de descuento/capitalización, crecimiento de rentas (ligado a IPC y a tensión de oferta), niveles de vacancia y capex. Un análisis por escenarios (base, pesimista, optimista) facilita la interlocución con comité de inversión y financiadores.
La tasa de salida debe recoger la edad futura del activo y su posición competitiva. En activos core con especificaciones actuales y certificación, la prima de riesgo frente a bonos suele ser menor que en activos secundarios con obsolescencia técnica.
Consejo: más que “clavar” un número, enfoque su defensa en la coherencia interna de supuestos y en su trazabilidad a evidencias de mercado.
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Fuentes consultadas
- International Valuation Standards (IVSC): https://www.ivsc.org/standards/
- RICS Valuation – Global Standards: https://www.rics.org/standards/valuation
- BOE – Orden ECO/805/2003 (normas de valoración): https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2003-13829
- JLL España – Mercado logístico: https://www.jll.es/es/analisis/mercado-logistico
- Savills España – Sector logística: https://www.savills.es/sectores/logistica.aspx
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