El valor del suelo industrial depende de tres vectores: capacidad edificatoria, certidumbre urbanística y liquidez comercial. La edificabilidad neta y los parámetros (ocupación, altura, retranqueos, usos admitidos) determinan el potencial del activo. La certidumbre viene del estado del planeamiento, la recepción de urbanización, servidumbres existentes y cargas registrales. La liquidez se vincula a la demanda efectiva de operadores y promotores para ese rango de superficie y prestación técnica.

Para activos finalistas, el método habitual es el residual estático: valor del producto terminado menos costes (construcción, honorarios, licencias, urbanización pendiente, financiación, comercialización) y margen del promotor. En operaciones con orientación patrimonialista, un DCF a partir de rentas de mercado del proyecto logístico o productivo ofrece una referencia adicional, ajustada por riesgo y plazos.

• Parámetros clave: edificabilidad (m²t), coeficiente de ocupación (COS), altura, dotaciones y servidumbres.
• Conectividad: accesos a red viaria, radios de giro, limitaciones de tonelaje y visibilidad.
• Utilidades: potencia eléctrica disponible, capacidad de vertido, suministro de agua y gas, telecomunicaciones.
• Condicionantes físicos: topografía, geotecnia, drenaje e inundabilidad.

Una tasación sólida integra hipótesis verificables sobre plazos, CAPEX realista y hitos urbanísticos; sin ello, el residuo puede sobrevalorar o penalizar injustamente el suelo.

La verificación documental minimiza contingencias y acelera el cierre. Recomendamos preparar un data room previo a la comercialización con título de propiedad, información catastral, planeamiento aplicable, proyectos y certificados.

Urbanismo y registro

• Situación registral: titularidad, cargas, hipotecas, servidumbres, afecciones a dominio público.
• Planeamiento: clasificación y calificación del suelo, usos admitidos y condiciones (PG/POU, planes parciales), estado de reparcelación y urbanización.
• Recepción de obras: actas, cesiones obligatorias, avales y cargas de conservación si proceden.

Técnica e infraestructuras

• Accesos y movilidad interna: secciones viarias, radios, pendientes, compatibilidad con tráficos pesados.
• Potencia y acometidas: confirmación escrita de capacidad de conexión (eléctrica, agua, saneamiento, gas, fibra).
• Condiciones físicas: estudio geotécnico, nivel freático, drenaje, riesgos de inundación y necesidad de rellenos o muros.

Ambiental

• Histórico de usos y potencial afección conforme a normativa de suelos contaminados.
• Informes ambientales (Fase I/II) y gestión de tierras si se prevén movimientos significativos.
• Zonas protegidas, arbolado catalogado o cauces que limiten ocupación o exijan autorizaciones sectoriales.

Documentar estas áreas permite negociar garantías, condiciones suspensivas o ajustes de precio si aparecen contingencias materiales.

La estructura contractual condiciona plazos, impuestos y riesgos. Las fórmulas más frecuentes incluyen compraventa directa, arras u opción de compra con condiciones suspensivas (p. ej., obtención de licencias o potencia eléctrica) y, en operaciones corporativas, aportaciones a sociedades o permutas por obra futura.

• SPA/Contrato: declaraciones y garantías sobre situación urbanística, ambiental y registral; régimen de saneamiento por evicción y vicios ocultos; calendario de hitos y penalizaciones.
• Pagos: señal, pagos a cuenta vinculados a hitos (p. ej., recepción de urbanización), retenciones en garantía y mecanismos de ajuste de precio.
• Fiscalidad: en función de la naturaleza del suelo y del transmitente, puede aplicar IVA o ITP, además de AJD; revisar plusvalía municipal y obligaciones del vendedor no residente.

Una planificación fiscal y de calendario bien alineada con el go-to-market reduce fricciones en due diligence y foco de negociación al precio neto.

Posicione la parcela según su mejor uso viable y el horizonte de desarrollo. Un dossier técnico claro, comparables recientes y un pliego de condiciones estándar reducen tiempos y evitan iteraciones.

• Defina un rango de precio soportado por residuo y por comparables.
• Prepare un data room indexado con permisos de acceso y control de versiones.
• Exija ofertas vinculantes con ajustes tasados y calendario de due diligence.
• Negocie condiciones suspensivas objetivas y medibles (p. ej., carta de disponibilidad de potencia).

Conserve alternativas: promotores, operadores 3PL, industria y forward funders presentan perfiles de riesgo y precios distintos. La competencia disciplinada mejora términos, no solo el importe.

• Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana (RDL 7/2015) – BOE
• Real Decreto 9/2005, suelos contaminados – BOE
• SEPES – Información sobre parques empresariales y suelo público
• Dirección General del Catastro – Sede Electrónica
• Colegio de Registradores de España – Registro de la Propiedad