Guía técnica

Venta y valoración de oficinas corporativas

Cómo determinar el valor de un edificio de oficinas, estructurar un proceso de venta competitivo y gestionar los riesgos que más impactan el precio: metodologías aceptadas por el mercado, métricas críticas (WAULT, vacancia, CAPEX, ESG) y cuándo activar alternativas como el Sale & Leaseback.

Métodos de valoración que exigen los inversores

Un comprador institucional contrastará al menos tres enfoques bajo estándares IVS/RICS para concluir un rango de valor, y después fijará precio según riesgo y liquidez del activo.

1) Flujo de caja descontado (DCF)

Proyecta rentas, vacancias, OPEX, CAPEX y renta de reversión en un horizonte de 10 años, y descuenta con una tasa que refleja coste de capital y riesgo. Es el método más sensible a supuestos de alquiler, indexación e inversión de conservación.

Entradas clave: WAULT, renta de mercado por m², escalados, incentivos, tasa de salida, calendario de CAPEX.
Fortaleza: capta el timing de flujos y el riesgo específico del arrendatario.
Límite: requiere supuestos soportados por evidencia y benchmarks.

2) Comparables de mercado

Se basa en transacciones recientes y ofertas vinculadas de activos similares (ubicación, calidad, ocupación, duración contractual). Se ajusta por diferencias físicas y contractuales.

3) Coste de reposición (menos depreciación)

Útil como suelo de valor en ubicaciones con barreras de entrada. Compara el coste de construir un equivalente (incluidos honorarios, licencias y tiempos), menos obsolescencia física y funcional.

Principio rector: el valor es el precio actual de flujos futuros ajustados por riesgo. Los estándares IVS/RICS marcan el marco y la gobernanza del informe de valoración.

Palancas que mueven el valor de una oficina

Ingresos y duración: nivel de renta vs. mercado, estructura de actualización (IPC/índice), exclusiones y WAULT efectivo.
Riesgo de ocupación: vacancia actual y estructural, profundidad de demanda en la microlocalización, calidad del inquilino y su covenant.
Capex y obsolescencia: necesidades de inversión (envolvente, HVAC, ascensores, espacios flex), y su impacto en OPEX y rentas futuras.
ESG y eficiencia: certificaciones (BREEAM/LEED), desempeño energético y huella de carbono. El green premium/brown discount ya se refleja en yields y absorción.
Liquidez del activo: tamaño del ticket, granularidad de inquilinos, alternativas de uso (reconversiones) y competitividad del entorno.
Riesgos legales y urbanísticos: cumplimiento normativo, servidumbres, licencias y alineamiento con normativa técnica vigente.

Una revisión preventa (vendor due diligence) mitiga incertidumbres, acorta plazos y sostiene el precio durante la negociación.

Estrategias de venta y cuándo usarlas

Venta Core/Core+

Para edificios estabilizados con contratos sólidos. El objetivo es situar el activo en el tramo más líquido del mercado: documentación impecable, datos operativos auditables y storytelling claro (riesgo-renta-capex).

Value-add

Si hay vacancia, rentas por debajo de mercado o necesidad de CAPEX, la venta puede articularse con un business plan creíble (fit-out selectivo, mejora ESG, reletting) que justifique la prima de revalorización.

Sale & Leaseback

El propietario-usuario vende el activo y firma un arrendamiento simultáneo. Maximiza precio cuando: la renta está alineada a mercado, el contrato es claro (NN/NNN), y el plazo respalda la amortización del inversor. Útil para liberar capital y mejorar métricas financieras sin perder el uso.

Clave en SLB: covenant del arrendatario, cláusulas de terminación, mantenimiento (quién asume CAPEX estructural) e indexación.

Proceso y documentación que sostienen el precio

Preparación: diagnóstico técnico (TDD), legal (LDD) y comercial; plan de mitigación de hallazgos.
Data room: rent roll trazable, contratos, licencias, garantías, historial de OPEX/Capex e informes ESG.
Guía de precio: rango razonado con soporte en DCF y comparables; supuestos y sensibilidades transparentes.
Go-to-market: proceso competitivo con lista de inversores cualificados, calendario y reglas de interacción.
Cierre: SPA con mecanismos de ajuste (rentas, gastos) y asignación de riesgos conforme a hallazgos DD.

Un proceso disciplinado no solo acelera tiempos: reduce ajustes de última hora y limita cláusulas de retención o garantías excesivas.

Checklist express de preparación

Actualizar rent roll y verificación documental.
Mapear CAPEX 3–5 años con prioridades.
Medir brecha renta de mercado vs. renta actual.
Validar certificaciones y plan ESG.

Paquete de documentación

Contratos y anexos, garantías y WAULT.
Histórico OPEX, repercusiones y service charge.
Planos as-built, licencias y actas de inspección.
Informes TDD/LDD y certificaciones energéticas.

Palancas de creación de valor

Refinanciación o mejora de indexación.
Optimización de densidad y espacios flex.
Capex con retorno (eficiencia energética).
Acuerdos de renovación anticipada (regear).

Método	Entradas clave	Mejor para
DCF	Rentas, WAULT, vacancia, OPEX, CAPEX, tasa de salida	Activos estabilizados o con plan de negocio definido
Comparables	Transacciones y yields de activos similares ajustadas por calidad y riesgo	Anclaje al mercado y prueba de razonabilidad
Coste de reposición	Costes de construcción, honorarios, tiempos, depreciaciones	Mercados con barreras de entrada o reconversión
Valor residual	Hipótesis de reposicionamiento o cambio de uso	Estrategias value-add y escenarios de salida

El rango de valor surge de triangulación entre métodos y evidencias de mercado.

≥ 5 años

WAULT objetivo

≤ 8%

Vacancia estabilizada

≤ 2%

Desviación anual de cash flow

Ventaja: Un contrato bien estructurado (indexación clara, reparto de gastos transparente y mantenimiento definido) reduce la prima de riesgo y mejora el precio de salida.

Riesgo: Forzar rentas por encima de mercado o diferir CAPEX crítico suele traducirse en mayor yield exigida, más vacancia y ajustes de precio en due diligence.

¿Qué yield aplicar y cómo justificarla?

Parta de transacciones comparables publicadas por firmas de research y ajuste por calidad, localización, tamaño, covenant, plazo y liquidez. Contrástela con la tasa implícita en su DCF (y con la tasa de salida) y documente la coherencia entre ambas. Evite promedios: explique cada ajuste con evidencia.

¿Cómo impactan ESG y eficiencia energética en el valor?

Los edificios eficientes reducen OPEX, limitan riesgo de obsolescencia regulatoria y son más demandados por inquilinos e inversores. La mejora de certificación y del desempeño energético puede reflejarse en menores yields (green premium) y mayor absorción. Un plan ESG creíble debe incluir inversiones, ahorros estimados y su reflejo en rentas futuras.

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