En logística, el yield (o cap rate) es la relación entre el ingreso operativo neto (NOI) anual y el precio de adquisición. Es el precio del riesgo inmobiliario: cuanto mayor la percepción de riesgo o menor la calidad del flujo de rentas, mayor el yield exigido por el inversor.

• Yield inicial: NOI del primer año / precio. Refleja la foto a cierre de la transacción.
• Yield estabilizado: NOI tras captar vacancias, indexar y normalizar gastos recurrentes.
• Yield de salida: rendimiento implícito al que se descuenta el valor terminal en el DCF.

Factores que determinan el yield logístico: calidad del inquilino y del contrato (WALT, indexación, garantías), ubicación (first/last mile vs. secundario), especificidad del activo (cross-dock, mid-box, XXL), oferta disponible y vacancia, así como el coste de capital (tipos de interés, spreads de deuda) y riesgos de obsolescencia técnica/ESG.

En 2025, el precio ya no lo dicta solo el coste de la deuda; la profundidad de la demanda ocupacional y el capex ESG condicionan tanto el NOI futuro como el yield razonable.

Tras el endurecimiento monetario 2022–2023, las consultoras internacionales señalaban en 2024 una estabilización de yields prime logísticos en Europa y España. En 2025, la senda de tipos del BCE y la inflación subyacente seguirán marcando el coste de la deuda y, por extensión, el pricing de riesgos.

Los fundamentales ocupacionales del segmento se mantienen sólidos gracias a la resiliencia del consumo, la profesionalización de la cadena de suministro y el avance del e‑commerce/omnicanal. Al mismo tiempo, la nueva oferta se concentra en producto de mayor calidad y eficiencia, lo que segmenta el mercado: los activos core con contratos indexados protegen mejor el NOI, mientras que los inmuebles con riesgo de releasing o capex ESG ven yields más altos.

Para el inversor institucional, el spread frente al activo libre de riesgo y la capacidad de financiarse con LTV prudentes son condiciones necesarias para volver a comprimir yield sin aumentar el riesgo total de la cartera.

Con base en informes recientes de casas internacionales, el yield prime logístico en España se estabilizó en 2024 en el entorno medio del 5% y el 6%, con diferenciales crecientes hacia ubicaciones secundarias o activos con menor calidad de renta. En 2025, la dispersión entre prime y secundario seguirá elevada mientras el mercado termina de digerir refinanciaciones y capex de adaptación.

• Prime/core: ubicaciones top de los grandes corredores y first‑mile, contratos largos indexados, especificación técnica moderna y cumplimiento ESG. Yield más bajo del espectro.
• Core‑plus: buena ubicación con alguna mejora pendiente (rentas reversionistas, ligera rotación de inquilinos, capex operacional). Yield superior al prime para compensar ejecución.
• Value‑add: riesgo de vacancia, cambio de uso o reconversión ESG relevante. Yield de entrada más alto y retorno apoyado en creación de valor.

Coste de capital

Una reducción gradual de tipos oficiales o de spreads bancarios puede apoyar compresión de yields, siempre que el spread frente al riesgo soberano se mantenga atractivo y el crecimiento de rentas sea defendible.

Rentas prime e indexación

La indexación CPI con topes razonables y la capacidad real de capturar rentas de mercado en renovaciones sostienen el NOI y facilitan pricing más agresivo en activos core.

Oferta, vacancia y desarrollo

La entrega de nueva superficie moderna eleva el listón ESG y funcional; los activos obsoletos sin plan de capex verán yields estructuralmente superiores. Donde la vacancia sube, el yield exigido se amplía.

Regulación y ESG

Taxonomía UE, eficiencia energética y medición de huella de carbono impactan capex y asegurabilidad. Certificaciones (BREEAM/LEED) y contratos green lease pueden reducir la prima de riesgo.

• Sale & Leaseback: contratos a medida con indexación, garantías corporativas y cláusulas de reposición/ESG que sostengan NOI y reduzcan el yield exigido.
• Underwriting disciplinado: supuestos de salida conservadores, análisis de sensibilidad de tipos y spreads, y stress de vacancia/capex.
• Financiación: estructuras amortizativas parciales, LTV ≤ 55% y covenants de ICR sólidos para evitar venta forzada en refinanciación.
• Gestión activa: captura de rentas reversionistas, mejora energética (fotovoltaica, iluminación LED, envolvente) y flexibilidad de módulos para ampliar la base de demanda.

• CBRE – Spain Real Estate Market Outlook 2024
• Savills – European Industrial & Logistics Research
• Cushman & Wakefield – MarketBeat España (Industrial & Logística)
• Banco de España – Tipos de interés oficiales
• JLL – Industrial y Logístico España

Resumen elaborado con base en publicaciones 2024 y criterios técnicos de valoración. Use este contenido como guía; cada transacción requiere análisis específico.