Las arras son una suma entregada al firmar un precontrato o contrato privado de compraventa. Su función y consecuencias dependen de cómo se redacten. En operaciones empresariales, el matiz no es menor: afecta a la capacidad de desistir, a la fuerza ejecutiva del acuerdo y al coste de salida si el deal no llega a cierre.

Arras confirmatorias: refuerzan el contrato, no dan salida

Actúan como anticipo del precio y prueba del acuerdo. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento o la resolución con indemnización de daños y perjuicios (art. 1124 CC). No conceden un derecho de desistimiento unilateral. Salvo pacto claro en contrario, la práctica y la doctrina mayoritaria presumen que las arras son confirmatorias.

Arras penitenciales: precio pactado por desistir

Conceden a cualquiera de las partes la facultad de desistir del contrato a cambio de una penalización predeterminada: el comprador pierde lo entregado y el vendedor, si desiste, devuelve el doble (art. 1454 CC). Deben pactarse de forma expresa e inequívoca. Si la cláusula es ambigua, no se consideran penitenciales.

Art. 1454 CC: si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Claves de redacción segura

• Nombrar su naturaleza: “arras penitenciales ex art. 1454 CC” o “arras confirmatorias”.
• Precisar importe, plazos, destino (imputación al precio) y custodia (notaría/escrow).
• Regular notificaciones y forma de ejercicio del desistimiento (solo si son penitenciales).
• Coordinar con condiciones suspensivas (due diligence, financiación, aprobaciones societarias).

En entornos B2B, la señal no es solo un gesto comercial: es una herramienta de gestión del riesgo. Elegir bien el tipo de arras alinea incentivos, acota el downside y mejora la bancabilidad del acuerdo frente a financiadores y órganos de gobierno.

Cuándo favorecen las confirmatorias

Son idóneas cuando existe alta certidumbre: activos estabilizados, due diligence avanzada y financiación bien encarrilada. Blindan el compromiso y permiten exigir cumplimiento forzoso o resolver con daños. En Sale & Leaseback, protegen al vendedor-operador aportando visibilidad sobre caja y plazos de cierre.

Cuándo convienen las penitenciales

Útiles en fases iniciales o con variables críticas aún abiertas (p. ej., licencias urbanísticas o aprobaciones internas). Proporcionan una vía de salida ordenada sin litigio, a un coste conocido. Úselas con prudencia: una penalización baja incentiva desistimientos oportunistas; una excesiva puede desincentivar ofertas competitivas.

Buenas prácticas de negociación

• Alinear plazo de arras con el cronograma de due diligence (técnica, urbanística, ambiental) y el comité de inversiones.
• Preferir condiciones suspensivas antes que arras penitenciales para riesgos objetivables (licencias, financiación mínima, saneamiento registral).
• Prever exclusividad y penal por ruptura de exclusividad, compatible con arras confirmatorias.
• Depositar la señal en notaría o escrow y detallar el release automático al cumplirse hitos.
• Coordinar con fiscalidad (ITP/IVA) y contabilidad: las confirmatorias se imputan al precio al cierre; las penitenciales se tratan como penalización si hay desistimiento.

Regla práctica: si el objetivo es compromiso y capacidad de exigir cumplimiento, confirmatorias. Si se desea una opción de salida prepagada y simétrica, penitenciales claramente redactadas.

• Código Civil (BOE). Texto consolidado: arts. 1124 y 1454
• Noticias Jurídicas. Código Civil, comentario y texto actualizado
• Poder Judicial (CENDOJ). Buscador de jurisprudencia civil sobre arras
• Consejo General del Notariado. Información al ciudadano