El dossier de venta es el documento maestro que articula la propuesta de valor del activo. Debe permitir que un comité de inversión evalúe en minutos: calidad del inquilino, estabilidad de flujos, riesgos técnicos/urbanísticos y upside del activo.

Su función no es sustituir la due diligence, sino pre-encuadrarla, eliminando ambigüedades y anticipando respuestas. Cuanto más verificable sea la información, menos haircuts en precio durante el proceso.

Regla de oro: todo dato relevante del dossier debe estar trazado a una evidencia en el data room (catastro, registro, contrato, proyecto, informe).

Propuesta de índice para activos empresariales (10–20 páginas):

• Resumen ejecutivo: localización, KPI clave (Renta, NOI, Yield, WALT), tesis de inversión.
• Activo: superficies (GBA/GFA), año y estado, especificaciones (altura libre, muelles, potencia, certificación).
• Inquilinos y cash flow: rent roll, WALT, vencimientos, escalados, garantías.
• Mercado: comparables de renta y yields, absorción/vacancia, drivers logísticos.
• Urbanismo y licencias: planeamiento, uso, cargas, actividad/ambiental.
• CAPEX y plan de negocio: mantenimiento, reposicionamiento, ESG.
• Estructura de proceso: cronograma, NDA, formato de ofertas (NBO/BO), condiciones.

Documentación soporte imprescindible en data room:

• Ficha catastral y planos coherentes con mediciones.
• Nota simple registral, arrendamientos y anexos firmados.
• Tasación homologada (ECO/805/2003) o AVM razonada.
• Certificado de eficiencia energética y licencias vigentes.
• Histórico de CAPEX, OPEX y pólizas de seguro.

Incluya un modelo financiero limpio y trazable. Claves:

• Rent roll auditado: identificación de ingresos garantizados vs. variables, carteras y carencias.
• NOI normalizado: OPEX recurrente vs. extraordinario; exclusión de costes del propietario no trasladables.
• Yield-on-cost y yield inicial a precio guía; sensibilidad a vacancia, CAPEX y financiación.
• WALT por inquilino/uso y concentración de riesgo; covenant del arrendatario.

Errores típicos que erosionan precio: superficies inconsistentes entre catastro, registro y planos; escalados omitidos; garantías mal interpretadas; CAPEX subestimado; no separar rentas de espacios auxiliares o suelos.

Los planos deben ser legibles y cotejables con superficies: distribución, muelles, patios, altura, estructura, instalaciones. Añada mapa de accesos, tiempos a nodos logísticos y competencia cercana.

En ESG, exponga situación actual (certificación energética, BREEAM/LEED si existe), riesgos físicos y roadmap de eficiencia con payback estimado. Esto facilita la elegibilidad para deuda verde.

Riesgos críticos a declarar: servidumbres, afecciones urbanísticas, discrepancias catastrales/registrales, licencias condicionadas, contaminaciones del suelo, y cualquier litigio.

Defina un flujo ordenado: recopilación documental, verificación cruzada (catastro–registro–planos–contratos), modelización, redacción, revisión legal, diseño y control de calidad. Nombrado y versionado homogéneo.

• Data room estructurado por temática y con índices espejo del dossier.
• Checklist de QA: coherencias clave y campos obligatorios cubiertos.
• Control de cambios y log de preguntas/respuestas a inversores.

• Dirección General del Catastro
• Colegio de Registradores de la Propiedad
• Certificación de eficiencia energética (MITECO)
• Orden ECO/805/2003 de normas de valoración (BOE)
• BREEAM ES