El contrato de arras es un preacuerdo por el que comprador y vendedor se comprometen a firmar la escritura en un plazo, entregando un depósito a cuenta del precio. Según su redacción, las arras pueden tener efectos muy distintos:

• Arras confirmatorias: confirman el contrato. Si hay incumplimiento, se exige cumplimiento o resolución con indemnización probando daños.
• Arras penitenciales (art. 1454 CC): permiten desistir pagando la penalidad pactada (el comprador pierde las arras; el vendedor debe devolver el doble).
• Arras penales: incorporan una pena prefijada por incumplimiento (art. 1152 CC), compatible con exigir cumplimiento salvo pacto en contrario.

En inmuebles empresariales, optar por arras penitenciales o penales aporta certidumbre económica y salida ordenada si cambian las hipótesis de negocio.

1) Importe y forma del depósito

El 5–10% equilibra compromiso y flexibilidad. En activos con alta competencia o riesgo bajo (core), el vendedor presionará al alza. En activos con incertidumbre (urbanismo, ocupación, CAPEX), justifica un % menor o un depósito escalonado (hito de due diligence, hito de financiación).

2) Plazos y calendario

• Plazo de firma: ajustado al circuito interno (aprobación de inversión, crédito/ICO, compliance).
• Hitos: “X días para due diligence” + “Y días para escritura” con prórroga automática si hay trámites en curso acreditados.

3) Condiciones suspensivas

• Financiación vinculante o term sheet suficiente.
• Due diligence satisfactoria (técnica, jurídica, urbanística, medioambiental), con lista de red flags invalidantes.
• Cancelación de cargas, levantamiento de embargos e inscripción limpia.
• Regularidad arrendaticia: entrega libre u ocupada con contratos y rent roll verificables.
• Licencias/compatibilidad urbanística para el uso objetivo (logístico, terciario, retail).

4) Reparto de gastos y riesgos

Definir por escrito: quién asume notaría, registro y gestoría; tributos (IVA/ITP/AJD) y plusvalía municipal; prorrateos de IBI, rentas y suministros. En transacciones con IVA y renuncia a la exención, prever inversión del sujeto pasivo si procede.

5) Garantías

Exigir depósito en cuenta escrow, aval bancario o seguro de caución para ventas con riesgo de ejecución. El vendedor puede pedir carta de fondos o evidencia de solvencia del comprador.

Las arras se imputan al precio final. Si la operación no culmina y hay pérdida o devolución doblada, esas cuantías pueden tener efectos fiscales (ingreso/ gasto) para las partes.

• IVA o ITP: la transmisión de inmuebles de segunda entrega suele estar exenta de IVA y sujeta a ITP; cabe renuncia a la exención con inversión del sujeto pasivo si el comprador es empresario con derecho a deducción.
• AJD: grava la escritura con cuantía y tipo autonómico cuando procede.
• Plusvalía municipal (IIVTNU): a cargo del vendedor salvo pacto.
• Notaría, Registro, gestoría: repartir expresamente; en prácticas B2B suele asumirlos el comprador, salvo plusvalía.

Negocia cláusulas que ajusten precio o gastos si se materializan contingencias detectadas en la due diligence (por ejemplo, servidumbres, obras necesarias, discrepancias catastrales).

Cláusulas que aportan seguridad

• Calificación expresa: “Las partes acuerdan que las arras son de carácter penitencial conforme al art. 1454 CC”.
• Condición suspensiva de financiación/due diligence satisfactoria, con lista de documentos mínimos en anexo.
• Escrow/aval para el depósito y régimen de liberación contra hitos.
• Prórroga automática si existen trámites administrativos en curso debidamente solicitados y acreditados.
• Penalty-tailor: penalidad reducida si el desistimiento obedece a causas tasadas objetivas.

Modelo orientativo: “Si el Comprador desistiese sin concurrir una Causa Objetiva, perderá a favor del Vendedor el importe de las arras; si el Vendedor desistiese, restituirá el doble.”

Nota: este contenido es informativo y no constituye asesoramiento jurídico o fiscal. Adapte la redacción a su caso concreto.

• No calificar el tipo de arras: riesgo de que se presuman confirmatorias.
• Plazos irreales: presione por cronograma con hitos, prórrogas tasadas y remedies claros.
• Due diligence sin efectos: vincule red flags a ajustes de precio o a desistimiento sin penalidad.
• Olvidar fiscalidad: pacte quién soporta IVA/ITP/AJD, plusvalía y prorrateos.
• Depósito sin garantías: use escrow/aval y condiciones de liberación objetivas.

• Código Civil español (BOE) — Art. 1454 y régimen general de obligaciones
• Ley 37/1992 del IVA (BOE) — Exenciones y renuncia
• Agencia Tributaria — Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
• OCU — Contrato de arras: claves y efectos