Las SCPI priorizan activos core y core-plus con renta estabilizada, visibilidad contractual y riesgo técnico bajo. La tesis habitual: ubicaciones consolidadas, inquilinos solventes, contratos bien indexados e impactos ESG creíbles.

• Rentas: nivel de renta de mercado, mecanismos de indexación, topes y suelos, y evidencia de sostenibilidad a largo plazo.
• WAULT: vida media remanente del contrato suficiente para cubrir el horizonte de distribución del fondo (habitualmente plurianual).
• Inquilino: rating corporativo, garantías (aval, depósito, corporate guarantee) y dependencia sectorial.
• Activos: logística urbana y regional, oficinas bien ubicadas y con demanda demostrable, retail resiliente o healthcare con operador experto.
• ESG: certificaciones o plan de mejora, consumo energético y riesgos físicos; preferencia por hojas de ruta costeadas.

Una presentación ganadora traduce el activo a métricas de inversor: NIY, WAULT, tasa de vacancia, capex recurrente, rent roll normalizado e upside identificable.

Empiece por un teaser de 2–3 páginas, claro y sin datos sensibles, que permita descartar o avanzar en 48–72 horas. Incluya un mapa, fotos, una ficha técnica y un caso financiero sintético.

• Ficha técnica: superficie, año y estado, certificaciones, usos, ocupación, layout, parking y accesos.
• Caso financiero: renta anualizada, NIY/NRY, OPEX y service charge, capex recurrente, sensibilidad de renta a mercado.
• Contratos: resumen de cláusulas clave (vencimiento, breaks, garantías, indexación, obras).
• Inquilino: perfil y covenant, rating si existe, KPIs operativos relevantes.
• ESG: CEE, consumos y plan de inversión con payback estimado.

Solicite un NDA estándar antes de abrir la data room. Anticipe preguntas: ¿qué pasa si el inquilino ejerce un break?, ¿qué capex es crítico en 5 años?, ¿hay reversiones de renta frente a mercado?

Una data room ordenada reduce el riesgo percibido y, por tanto, el descuento exigido. Use carpetas estandarizadas y controles de versión. Idealmente acompañe con una Vendor DD.

• Títulos y cargas: Nota Simple y situación registral, catastro, planeamiento, servidumbres y arrendamientos inscritos.
• Contratos y rent roll: contratos vigentes, anexos, garantías, histórico de cobros, morosidad y litigios.
• Técnico: informe TDD, ITE/ITP cuando proceda, certificado de eficiencia energética, inspecciones, vida útil y plan de capex.
• ESG: consumos (electricidad/agua), huella estimada, riesgos físicos, certificaciones (p. ej., BREEAM/LEED) o plan de obtención.
• Financiero y fiscal: OPEX detallado, impuestos locales (IBI), seguros, y nota fiscal de transmisión aplicable.

Defina un Q&A con SLA claro. Comparta también un cronograma y responsabilidades (“responsibility matrix”) para evitar retrasos en aprobaciones internas del fondo.

Las SCPI pueden adquirir mediante asset deal, share deal (SPV española) o articular un sale & leaseback. La elección afecta precio neto, plazos, garantías y fiscalidad en España.

Alinee expectativas desde el inicio. Un proceso competitivo bien llevado puede cerrarse en semanas, siempre que la información esté disponible y el perímetro sea estable.

1. Precalificación: envío de teaser y call de 30 minutos para confirmar encaje estratégico y rango de precio indicativo.
2. Oferta no vinculante: acceso a data room, visitas e inputs técnicos; carta indicativa sujeta a DD y comité.
3. Due diligence: técnica, legal, financiera y ESG; Q&A con hitos semanales y lista de CPs preliminar.
4. SPA/valoración final: acuerdo de precio, perímetro, garantías (p. ej., reps & warranties) y calendario de signing/closing.
5. Cierre: cumplimiento de condiciones suspensivas, financiación si aplica y transmisión/inscripción.

Negociación: documente supuestos de NIY y normalizaciones de renta; fije el reparto de capex entre partes; y precise riesgos residuales (ambientales, licencias). Una “issues list” transparente evita sorpresas de última hora.

• Teaser y ficha técnica con NIY/WAULT, mapa y fotos profesionales.
• Resumen de contratos con indexación, breaks y garantías destacado en una sola página.
• Rent roll reconciliado con cobros reales y cuadro de morosidad.
• Plan ESG costeado con ahorros estimados y hoja de ruta de certificación.
• VDD técnica y legal; cronograma y matriz de responsabilidades.

Esta guía es informativa y no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni de inversión. Contraste siempre con sus asesores.

• ASPIM – ¿Qué es una SCPI?
• AMF – SCPI: información para inversores
• BNP Paribas REIM – SCPI: enfoque y fondos
• Agencia Tributaria – IVA en entregas de bienes inmuebles