La due diligence en activos industriales es el proceso sistemático de verificación técnica, legal, ambiental y operativa previo a cerrar una compraventa o un sale & leaseback. Su objetivo es doble: descartar pasivos ocultos y traducir riesgos en ajustes de precio, retenciones o obligaciones contractuales.

Frente a oficinas o retail, las naves industriales concentran particularidades: cargas dinámicas en estructura, cubiertas extensas, protección contra incendios específica, procesos con sustancias peligrosas y suelos potencialmente contaminados. Por ello, el alcance debe ser más profundo en normativa sectorial y en fit-for-use según la actividad.

Un enfoque óptimo combina visitas técnicas, revisión documental, entrevistas operativas y data room ordenado, coordinado por un equipo multidisciplinar (ingeniería, legal-urbanístico, medioambiente y financiero).

1) Técnico y de instalaciones

• Estructura, cubierta y cerramientos: patologías, vida útil remanente, estanqueidad.
• Firmes y muelles: planimetría, juntas, cargas admisibles, seguridad en maniobras.
• PCI, eléctrica (REBT), climatización/ventilación (RITE) y BMS: cumplimiento, capacidad, mantenimiento.
• Eficiencia energética y fotovoltaica: potencial de reducción de OPEX y ayudas.

2) Legal-urbanístico y licencias

• Compatibilidad urbanística del uso y licencias de actividad/obra.
• Situación registral y cargas; servidumbres y afecciones.
• Contratos de arrendamiento (LAU): rentas, duración, reparto de gastos y CAPEX.

3) Medioambiental

• Histórico de usos, sustancias peligrosas, tanques y pozos; inspección de suelos según RD 9/2005.
• Residuos y emisiones; obligaciones Seveso si aplica.
• Plan de gestión ambiental y responsabilidades del ocupante.

4) Operativa y layout

• Capacidad de viales, radios de giro, accesos TIR y aparcamiento.
• Alturas libres, sprinklers, sectores de incendio, densidad de almacenaje.
• Flexibilidad para ampliaciones o cambios de proceso.

La clave no es listar problemas, sino cuantificar su impacto en CAPEX, OPEX, riesgo de interrupción y liquidez futura del activo.

• Pasivos ambientales: exigir fase I y, si hay sospechas razonables, muestreo de suelos. Usar retenciones escrow ligadas a remediación.
• PCI y seguros: actualizar diseño a la norma aplicable y a requisitos del asegurador; incluir capex obligatorio en precio o como obligación del vendedor.
• Vida útil de cubierta y firmes: plan de renovación a 5–10 años y garantías de contratista.
• Incompatibilidad de uso: condición suspensiva por obtención de licencia o declaración responsable.
• Contratos desequilibrados: renegociar reparto de gastos (triple net), índices de actualización y derechos de terminación.

El pricing debe reflejar el NOI normalizado, el CAPEX por ciclo de vida y el riesgo residual (yield). Recomendaciones:

• Normaliza el NOI: elimina rentas por encima de mercado, incorpora vacancia estructural y OPEX que pasará al propietario.
• Construye un plan de CAPEX a 10 años: estructura, cubierta, PCI, eléctricos y mejoras energéticas con cronograma y contingencia.
• Aplica prima de riesgo en yield si persisten incertidumbres (p. ej., licencias condicionadas o suelos con investigación pendiente).
• Vincula parte del precio a milestones (earn-out técnico) cuando el vendedor deba ejecutar obras o legalizaciones.

El resultado debe ser un caso base y dos pruebas de estrés: caída de renta (-10%) y sobrecoste de CAPEX (+15%). Cierra el contrato con mecanismos de ajuste post-cierre alineados con estos escenarios.

Una Vendor Due Diligence ordena documentación, adelanta hallazgos y reduce incertidumbre del comprador. Suele traducirse en mejores términos y cierre más rápido.

En sale & leaseback, la due diligence debe focalizar en el reparto de riesgos entre propietario y ocupante:

• Cláusulas triple net, responsabilidades de CAPEX y estándares PCI/seguro.
• Duración, rentas iniciales y escalado; opciones de extensión o recompra.
• Obras del inquilino y restitución al término; coordinación de licencias.

Un contrato bien estructurado convierte inversiones técnicas inevitables en obligaciones programadas del ocupante, protegiendo la valoración.

• Certificado urbanístico y licencias de actividad/obra disponibles y vigentes.
• Informe técnico con vida útil de estructura y cubierta, y plan de mantenimiento.
• Actas OCA, boletines REBT, proyecto y pruebas de PCI; cumplimiento con ocupación real.
• Fase I ambiental; sondeos/analíticas si hay indicios según RD 9/2005.
• Contrato de arrendamiento, anexos técnicos y evidencia de fianzas/garantías.
• Plan de CAPEX a 10 años con contingencia del 5–10% y cronograma.
• Modelización con escenarios de estrés en rentas y sobrecostes.

• RICS – Technical due diligence of commercial property (guidance)
• Real Decreto Legislativo 7/2015 – Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana
• Código Técnico de la Edificación (CTE) – Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible
• Real Decreto 840/2015 – Medidas de control de accidentes graves (Seveso III)
• Real Decreto 9/2005 – Actividades potencialmente contaminantes del suelo