La garantía bancaria (aval bancario) es un compromiso de una entidad de crédito de pagar al arrendador si el arrendatario incumple. En arrendamientos para uso distinto de vivienda (naves, oficinas, retail), convive con la fianza legal obligatoria de dos mensualidades regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

La LAU permite, además de la fianza, pactar garantías adicionales. En uso distinto de vivienda no existe un límite legal específico a estas garantías, por lo que su alcance es de libre negociación entre las partes. El texto del aval suele ser “a primer requerimiento e irrevocable”, para dotar al propietario de liquidez inmediata ante impagos u otros incumplimientos tipificados en el contrato.

Conviene distinguir el aval bancario de la fianza civil del Código Civil (fiador personal) y del seguro de caución (regulado por la Ley de Contrato de Seguro). Aunque persiguen una finalidad similar (garantizar obligaciones), difieren en su naturaleza jurídica, costes y modo de ejecución.

El clausulado del aval debe alinearse con el contrato de arrendamiento y con los objetivos de riesgo de cada parte. Puntos críticos:

• Importe garantizado: normalmente referenciado a varias rentas mensuales; puede incluir rentas, gastos repercutibles, intereses de demora y penalizaciones pactadas.
• Vigencia y renovaciones: vigencia inicial alineada al plazo contractual con prórroga automática (cláusula evergreen) y preaviso suficiente para su no renovación.
• Tipo de ejecución: “a primer requerimiento”, con requisitos formales de demanda de pago claros, identificando incumplimientos cubiertos.
• Independencia: preferible un aval a primer requerimiento e independiente, evitando excepciones o defensas propias de la relación principal.
• Entidades admitidas: relación de bancos aceptables, rating mínimo o pertenencia a sistema bancario español/UE.
• Liberación: procedimiento y hitos para cancelar el aval tras entrega de llaves, liquidación final y ausencia de daños.

Costes y contragarantías: el banco puede exigir comisiones (apertura, estudio, riesgo periódico) y colateral (pignoración de efectivo o líneas de crédito). Para el arrendatario, el aval puede consumir capacidad de financiación al figurar como riesgo indirecto en su banca.

Seleccionar el instrumento adecuado depende de la solvencia del arrendatario, el apetito de riesgo del propietario y el coste de oportunidad de la tesorería.

Para el arrendador

• Exigir texto a primer requerimiento, indeclinable y emitido por banco solvente; incluir obligaciones accesorias (rentas, gastos, daños).
• Reposición obligatoria del importe tras ejecuciones parciales en un plazo breve.
• Supervisión de renovaciones automáticas y preavisos para evitar periodos sin cobertura.

Para el arrendatario

• Acotar el objeto (qué incumplimientos activan el pago) y fijar un tope de responsabilidad claro.
• Incluir obligación de devolución del original del aval al extinguirse la relación.
• Valorar alternativas (caución) si el aval reduce capacidad financiera clave.

Una redacción equilibrada del aval reduce litigios y facilita cerrar mejores rentas, carencias o CAPEX a cargo del propietario.

Arrendatario: las comisiones del aval se registran como gasto financiero; si existe pignoración de efectivo, deberá clasificarse como efectivo restringido. El aval en sí no se reconoce como pasivo salvo ejecución. Fiscalmente, las comisiones son, en general, gasto deducible si están vinculadas a la actividad.

Arrendador: no reconoce activo por el aval; registra ingresos/gastos conforme al contrato y, en su caso, el cobro derivado de ejecución. Si se ejecuta, deberá imputar el cobro y, si aplica, reclamar reposición.

CIRBE: el aval suele constar como riesgo indirecto del arrendatario frente a su banco emisor, pudiendo reducir su capacidad de endeudamiento disponible. Conviene anticipar este efecto en la planificación financiera.

Recomendación: coordinar a tesorería, legal y fiscal para validar el texto del aval y su impacto contable y financiero antes de la firma.

• No alinear vigencia del aval con prórrogas del contrato.
• Olvidar la reposición tras ejecución parcial y la entrega del original al cancelar.
• Texto ambiguo sobre obligaciones cubiertas (p. ej., gastos repercutibles o daños).
• No definir bancos aceptables o ratings mínimos.
• Descuidar el depósito autonómico de la fianza legal, independiente del aval.

• Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU) — BOE
• Ley 50/1980, de Contrato de Seguro (seguro de caución) — BOE
• Código Civil español (fianza) — BOE
• Portal del Cliente Bancario — Banco de España