En un sale & leaseback, la empresa vende el inmueble a un inversor y lo arrienda de inmediato a largo plazo. Con ello, convierte un activo ilíquido en efectivo, manteniendo la plena continuidad operativa. Cuando se alinea con un plan de CAPEX, el SLB financia ampliaciones, eficiencia energética o automatización sin ampliar deuda bancaria.

• Liquidez para CAPEX transformacional (ESG, automatización, ampliaciones) sin dilución accionarial.
• Optimización de balance: rotación de activos no core y enfoque en el negocio operativo.
• Rentas predecibles que anclan el valor del activo para el inversor y mejoran la visibilidad de costes.
• Gobernanza del CAPEX: objetivos, hitos y métricas de desempeño pactadas en contrato.

El valor añadido emerge cuando el CAPEX incrementa productividad y resiliencia energética, y la renta resultante se mantiene alineada con la generación de caja del negocio.

El precio de compraventa se negocia con referencia a una yield (cap rate) sobre la renta neta pactada. La renta debe reflejar riesgo del crédito inquilino, ubicación, especificidad del activo y duración del contrato. La indexación a IPC/HICP y la asunción de gastos (triple neto) se definen ex ante.

1. Valoración: inversor fija precio objetivo en función del cap rate y del contrato de arrendamiento.
2. Contrato: plazo 10–20 años, renovaciones, garantías, mantenimiento, indexación.
3. Fondos: parte del precio se destina a CAPEX (inmediato o diferido) y a desapalancar deuda.
4. Covenants: cobertura de renta (EBITDA/renta), DSCR y límites de apalancamiento a nivel grupo.

Ejemplo orientativo: si el precio acordado es 20 M€ y el cap rate neto 6,25%, la renta anual objetivo será ≈1,25 M€. Si el plan de CAPEX asciende a 3 M€, puede estructurarse vía allowances del propietario o como CAPEX del inquilino financiado con la caja recibida, cuidando que la renta permanezca soportable.

Claves a modelizar: impacto en caja (renta vs. ahorro energético/operativo del CAPEX), variación en WACC, retorno incremental (IRR del proyecto) y sensibilidad a IPC y vacancia técnica al vencimiento.

Para que exista venta, debe transferirse el control según NIIF 15. Cumplida esa condición, el vendedor-inquilino reconoce un activo por derecho de uso (ROU) y un pasivo por arrendamiento por la porción retenida, y registra la ganancia por la parte efectivamente transferida. La renta futura se reconoce como gasto por arrendamiento.

• Ganancia por venta limitada a la porción transferida del activo.
• Reconocimiento del pasivo de arrendamiento por el valor presente de pagos futuros.
• Medición del ROU proporcional al derecho de uso retenido.

En operaciones con CAPEX financiado por el propietario (por ejemplo, landlord works), debe evaluarse si los pagos variables o incrementos de renta modifican la medición del pasivo. El tratamiento contable exige consistencia entre precio de venta, renta y contraprestaciones vinculadas al CAPEX.

Conclusión práctica: el SLB mejora liquidez y puede mejorar el ROCE operativo, pero incrementa pasivos por arrendamiento. Es esencial alinear métricas internas (apalancamiento, cobertura) y covenants externos antes del cierre.

El CAPEX elegible suele incluir eficiencia energética (envolvente, iluminación LED, fotovoltaica), automatización y equipamiento logístico, refuerzos de seguridad/PCI, y ampliaciones o retrofits que extiendan la vida útil. Tres vías típicas:

• CAPEX del inquilino financiado con la caja del SLB: independencia total del propietario.
• Obras del propietario con allowance: el inversor ejecuta y recupera vía renta adicional (suplemento) o renta escalonada.
• Mixto con milestones: desembolsos contra hitos y certificaciones, con cláusulas de step-up al completar.

Buenas prácticas: plan maestro de obra, cronograma y KPIs energéticos; perímetro claro de quién mantiene qué; garantías de rendimiento cuando sea viable (por ejemplo, producción FV). La documentación debe evitar que los flujos vinculados al CAPEX distorsionen la sustancia de venta y arrendamiento.

• IFRS Foundation – IFRS 16 Leases
• Deloitte IAS Plus – IFRS 16 summary
• KPMG – IFRS 16 sale and leaseback considerations
• CBRE – Sale & Leaseback as an alternative source of capital

Contenido elaborado con fines informativos. Evalúe normativa, contabilidad y fiscalidad aplicables a su caso con asesores especializados.