En una operación de Sale & Leaseback (S&LB), la empresa vende un inmueble operativo (logístico, industrial, oficinas o retail esencial) a un inversor y lo arrienda simultáneamente por un plazo largo. La compañía obtiene caja hoy y preserva la continuidad del negocio en el activo.

• Conviene cuando el valor inmobiliario es alto frente al rendimiento del negocio y el capital puede reubicarse en crecimiento core, desapalancamiento o M&A.
• Recomendable para activos críticos, líquidos y bien ubicados, con vida útil alineada al plazo del arrendamiento.
• Particularmente atractivo en entornos donde el coste de capital corporativo supera a las rentabilidades exigidas por los inversores inmobiliarios.

Objetivo: transformar un activo ilíquido en financiación estable, sin mermar la capacidad operativa ni el servicio al cliente.

Precio de venta y renta

El precio se determina capitalizando la renta pactada a una tasa de salida (yield) de mercado, ajustada por calidad del activo, riesgo crediticio y plazo. La renta suele estructurarse en base triple neta (NNN), con actualizaciones anuales por índice (IPC/HICP) y, en ocasiones, escalados predefinidos.

Arrendamiento y garantías

• Plazo: WAULT objetivo de 12–20 años, con prórrogas.
• Gastos: NNN o NN (inquilino asume mantenimiento, seguros e IBI; landlord estructural).
• Garantías: aval corporativo, cláusulas de cambio de control, step-in en caso de capex crítico.
• Opciones: derechos de subarriendo, ampliaciones y primera oferta/negociación para futuras desinversiones; opción de recompra negociada en términos de mercado.

Capex y proyectos

Es habitual un programa de capex inicial financiado por el comprador (landlord works) y mejoras específicas del inquilino (tenant works). Puede articularse como turn-key con hitos y certificaciones técnicas.

Bajo IFRS 16, el vendedor-inquilino reconoce un activo por derecho de uso y un pasivo por arrendamiento por los pagos futuros. La ganancia en la venta se limita a la porción de derechos transferidos al comprador según IFRS 16.100.

• EBITDA: suele aumentar respecto a un alquiler operativo tradicional porque el gasto se descompone en depreciación e intereses.
• Leverage: el pasivo por arrendamiento incrementa la deuda reconocida; la caja de la venta permite reducir deuda financiera o financiar crecimiento.
• ROCE/WACC: mejora potencial si el capital liberado se invierte con retornos superiores al coste implícito de la renta.
• Liquidez: entrada de caja inmediata, sin dilución accionarial.

La modelización debe comparar valor presente de rentas (descontadas al coste incremental de la deuda) frente al coste y flexibilidad de alternativas de financiación, incorporando sensibilidades de inflación y mercado de capitales.

Elegir la vía óptima depende de la prioridad (liquidez, coste, control, velocidad). La comparativa orientativa siguiente ayuda a enmarcar decisiones:

• Inflación/indexación: topes y suelos razonables; revisión a mediana del plazo.
• Obsolescencia técnica: landlord capex para elementos estructurales y cláusulas de reposición acordadas.
• Concentración de activos: segmentar por carteras, diversificar vencimientos y covenants por activo.
• Riesgo de reubicación: derechos de ampliación y ámbitos de uso amplios que soporten cambios de proceso.

1. Preparación: vendor due diligence técnica y legal, plan de capex, datos de consumo y mantenimiento.
2. Estructuración: fijación de renta y yield guía, términos de lease, paquete de garantías y calendario de cierre.
3. Invitación a inversores: proceso competitivo, Q&A, visitas y ofertas vinculantes.
4. Contratación: compraventa y arrendamiento firmes, condiciones suspensivas y handover técnico.

Con preparación rigurosa, el cierre puede alcanzarse en pocas semanas, dependiendo del número de activos y complejidad urbanística.

• Sostenibilidad de renta: ratio renta/EBITDA operativo por activo cómodo y test de estrés con inflación y tipos.
• WAULT mínimo por país/actividad: alinear plazo con ciclo de inversión industrial y vida útil.
• Flexibilidad: opciones de expansión, subarriendo y mecanismos de capex extraordinario claramente definidos.
• Gobernanza: SLAs de mantenimiento, tiempos de respuesta y KPIs de disponibilidad acordados.

El éxito reside en la combinación de una historia de crédito sólida con un activo funcionalmente líquido y un contrato que reparta riesgos de forma eficiente.

• IAS Plus (Deloitte) — IFRS 16: Leases
• KPMG — IFRS 16: Sale and leaseback
• JLL — European Sale & Leaseback Report 2023
• Savills — Sale & Leaseback
• Clifford Chance — Sale and leaseback transactions